Новости на www.realtyinfo.com.ua Wed, 10 Mar 2010 06:44:31 +0200 http://www.realtyinfo.com.ua/news.php http://www.realtyinfo.com.ua/rss/pic.jpg http://www.realtyinfo.com.ua Wed, 10 Mar 2010 06:44:31 +0200 http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9248 Как сообщили в пресс-службе ОО "Центр правозащиты", также представители этих организаций намерены подать в комиссию КГГА согласованные списки потерпевших инвесторов на подписание предварительных договоров на переуступку права требования и восстановление нарушенных прав на получение жилья с инвесторами "Элита-Центр". Напомним, ранее Апелляционный административный суд Киева признал противоправной бездеятельность киевской мэрии по недопущению аферы "Элита-Центр". Данное решение суд вынес 27 ноября 2008 года. По данным МВД, в результате строительной аферы "Элита-Центр", которая была раскрыта в феврале 2006 года в Киеве, пострадали 1759 человек. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9247 Бухгалтер Светлана уже несколько недель пытается купить квартиру в Одессе. Ее интересует жилье в Киевском районе -- "убитая" "трешка" до $60 тыс. или двухкомнатная квартира с нормальным ремонтом, примерно в таком же ценовом диапазоне. Но, увы, по таким ценам ничего не предлагают. "Это даже не смешно, когда за трехкомнатную квартиру, расположенную на первом этаже и десять лет не видевшую даже косметического ремонта, хотят $68 тыс. И сбрасывают не более $500", -- возмущается Светлана. Ей предлагали "трешки" с ремонтом за $75--78 тыс., причем сбить цену удалось максимум до $73 тыс. Двухкомнатные квартиры, состояние которых можно оценить как жилое, в Одессе предлагают по $57--60 тыс. "Время у меня есть, и если никто не решится продать квартиру по цене, которая меня устраивает, подожду осени. К осени эксперты прогнозируют дальнейшее снижение цен. Хотя, если сравнивать с апрелем 2009 года, сейчас квартиры в Одессе подскочили в цене в среднем тысяч на пять", -- рассказала Светлана. Наверное, Светлана не единственная, кто столкнулся сейчас с упрямством продавцов, которые под давлением риелторов начинают задирать цены и неохотно торгуются. Сами риелторы объясняют текущую ситуацию всплеском спроса, который, дескать, спровоцировала отмена моратория на выдачу депозитов, стабилизацией банковской системы и даже падением курса доллара. С другой стороны, есть и объективные факторы против роста цен: ипотечное кредитование не работает, благосостояние населения ухудшилось, те, у кого есть определенные денежные запасы и желание купить недвижимость, рассчитывают на еще большее падение цен. Киев Столичный рынок недвижимости в мае показывал признаки жизни: одни квартиры якобы дорожали, другие -- дешевели. Продавцы и риелторы вовсю пытались уговорить покупателей, что ценовое дно достигнуто и "покупать надо сегодня, а то завтра будет дороже". Ничего у них не получилось. Как сообщают аналитики АН "Планета Оболонь", в мае не оправдались прогнозы относительно роста деловой активности и смещения спроса в сторону более качественного жилья. Да и количество сделок, сообщают в агентстве, за последний весенний месяц снизилось на 9%, причем основное снижение произошло в сегментах дорогого и качественного жилья. Небольшой переполох вызвало возобновление выдачи депозитов и укрепление национальной валюты по отношению к американскому доллару. Некоторые продавцы повышали цены на 5--8%, а кто-то и вовсе снимал с продажи свое жилье. В свою очередь и покупатели не спешат тратить деньги. Как сообщили в АН "Планета Оболонь", они уверены, что нынешнее "ценовое дно" -- не более чем временная стабилизация цен перед будущим падением. "Аргументы в пользу такого сценария развития событий: огромные сложности в экономике; резкое сокращение доходов граждан; отсутствие кредитования; перегретость рынка, цены на котором на уровне европейских городов, при существенно более низком качестве жилья и мизерных зарплатах большинства граждан", -- справедливо отметили эксперты агентства. Аналитики консалтинговой компании "Канзас" отмечают, что цены стабилизировались и никаких ощутимых поползновений, как в сторону снижения, так и повышения, не происходит. А по данным консалтинговой компании SV Development, ныне средняя стоимость квартиры на вторичном рынке столицы составляет около $1500 за 1 м?. Примерно столько же стоило жилье и месяц назад. А вот в АН "Планета Оболонь" подсчитали, что за последние полгода цены предложения снизились на 20--40%. Максимальное снижение -- на 42,7% -- пришлось на однокомнатные квартиры в современных панельных домах. Минимальное же -- на 19,5% -- на двухкомнатные "сталинки". Регионы Во многих городах-миллионниках цены на "вторичку" либо застыли на месте, либо продолжали снижаться. Например, в Донецке, с начала 2009 года, по данным компании "Герц", цены просели на 47%. А с 15 мая по 15 июня 2009 года квартиры в Донецке подешевели почти на 7% -- до $965 за 1 м?. По словам аналитика компании "Герц" Максима Сидорского, сейчас много покупателей, которые хотят купить квартиры по ценам на 20--30% ниже рыночной стоимости. А вот сделок по заявленным ценам практически нет. Г-н Сидорский полагает, что цены на донецкую "вторичку" продолжат снижаться вплоть до конца лета. По его прогнозам, квартиры могут подешеветь до $850 за 1 м?. "Вторичка" в Днепропетровске в мае ориентировочно подорожала на 5--10% -- если говорить о ценах предложения. Примерная стоимость 1 м? вторичного жилья в городе колеблется от $900 на окраинах до $1500 в центре. Риелторы объясняют, что ориентируясь на изменение курса доллара, некоторые продавцы начали повышать цены и снимать с продажи свои квартиры. Как долго продолжится подорожание и до какого уровня могут подскочить цены, никто прогнозировать не берется -- все зависит от дальнейшего развития экономической и политической ситуации в стране. Несмотря на рост цен, сказать, что покупатели в Днепропетровске раскупают квартиры пачками, нельзя. По сравнению с началом года перевес предложения над спросом сократился, но частично из-за того, что продавцы поснимали с продажи свои обеъекты. Например, по данным АН "Realnest", в мае объем предложений сократился на 8,8%. При этом по состоянию на начало июня предложение превышает спрос в 8,7 раз, что почти вполовину меньше, чем было в январе 2009 года. Цены на квартиры в Одессе опустились до уровня 2005--2006 годов. А с начала года жилье подешевело на 40%. По крайней мере так утверрждают риелторы. Врочем, найти сейчас квартиру в приличном районе, которая стоила бы дешевле $1000 за 1 м?, очень сложно. В среднем одесская "вторичка" продается по $1200 за "квадрат". Однако риелторы считают, что цены на жилье продолжат падать. И если ипотека не заработает, то к осени недвижимость в Одессе модет подешеветь еще на 15--20%. В отличие от остальных городов, жилье в Харькове и Львове отказывается дешеветь. Так, недвижимость в Харькове фактически остается стабильной. Аналитик группы компаний "Проконсул" Анна Плотникова отметила, что средняя стоимость вторичного жилья в городе на начало июня составляла $829 за 1 м?. А это, по сути, та же цена, что была месяц назад. "Темпы падения стоимости жилья в последние два-три месяца начали постепенно замедляться и сейчас практически остановились", -- резюмировала г-жа Плотникова. По ее словам, это вызвано сокращением объема предложения, уменьшением количества объектов недвижимости, продаваемых по заниженным ценам в связи с вынужденной реализацией, а также укреплением национальной валюты. При этом в компании отмечают, что не все потенциальные покупатели спешат приобрети недвижимость по сегодняшним ценам, поскольку надеются на их дальнейшее снижение, которое может продлиться как минимум до конца 2009 года. Львовские квартиры "радуют" покупателей своими стабильными ценами. Средняя цена предложения "вторички" по городу составляет $1200 за 1 м? -- такая же цена была и в марте 2009 года. Что будет Операторы рынка недвижимости опасаются давать какие-то конкретные и долгосрочные прогнозы относительно развития ситуации на рынке жилья. Их можно понять, ведь рынок недвижимости остро реагирует на любые экономические встряски. А учитывая то, что страна стоит на пороге президентских выборов, и вовсе сложно что-либо прогнозировать. Ходят слухи, что перед стартом предвыборной гонки будет очередное падение гривни, что может повлечь за собой дальнейшее падение валютных цен на недвижимость. Реальные цены!  Реальные цены сделок на вторичном рынке жилья по базе АН «Планета Оболонь», $ за м?  ДатаДекабрь 2008 г.Январь 2009 г.Февраль 2009 г.Март 2009 г.Апрель 2009 г.Май 2009 г.Цена предложения286124542462209621481867Цена реальной сделки183514641536159616571514Отличие цены продажи от цены предложения, %-35,9-40,3-37,6-23,8-22,9-18,9 По данным АН «Планета Оболонь»  Киевское предложение  Стоимость предложения вторичной недвижимости Киеве, $ за м?   Январь 2009 г.Февраль 2009 г.Март 2009 г.Апрель 2009 г.Май 2009 г.Июнь 2009 г.*Изменение по сравнению с началом года, %В среднем229722011900163815051496-34,9Голосеевский230422271952165515151511-34,4Дарницкий180017031431120810881084-39,8Деснянский178817001430125111491136-36,5Днепровский190618041525131912041216-36,2Оболонский224821651868159614881501-33,2Печерский374136043255280725632537-32,2Подольский206519791693148413881390-32,7Святошинский189018151558135812501234-34,7Соломенский210720021704147413741357-35,6Шевченковский291128192470214419591933-33,6 По данным www.svdevelpoment.com.  Ценные регионы*  Ориентировочные цены на вторичное жилье в крупных городах, $ за м?  Город2004 г.2005 г.2006 г. Январь 2009 г.Июнь 2009 г.Днепропетровск650880134012501000Донецк57072011501800970Киев9401150260019641496Львов650890110012001200Одесса8301100182015001100Харьков6909001170911830 По данным «Денег».  *– По состоянию на 16 июня 2009 года.  ИТОГО: Цены на жилье снова стабилизировались -- в Киеве средняя цена составляет $1500 за 1 м?. Покупатели ждут, что квартиры продолжат дешеветь. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9246 Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в пресс-службе Киевской горгосадминистрации (КГГА), адресная помощь будет предоставляться с целью покрытия разницы между размером платы за коммунальные услуги по тарифам, которые действуют с 1 июня 2009 года, с учетом скидки на услуги по водоснабжению и водоотводу - 51%, отоплению - 16,4%, горячему водоснабжению - 28,7% и размером платы за коммунальные услуги, действующим до 1 июня.  В соответствии с документом, право на помощь имеют пенсионеры или получатели государственной социальной помощи, размер пенсий или помощи которых не превышает размер 2,5 прожиточных минимумов для лиц, потерявших трудоспособность. Также на компенсацию разницы тарифов могут рассчитывать лица, получающие государственную социальную помощь, лица, не имеющие права на пенсию, инвалиды, одинокие матери (отцы), многодетные семьи, малообеспеченные лица, проживающие вместе с инвалидом І или II группы, который нуждается в постоянном уходе, неработающие трудоспособные лица, которые получают ежемесячную компенсационную выплату по уходу за инвалидом І группы, а также за престарелым, достигшим 80-летнего возраста. Кроме того, адресную помощь будут получать физические лица, которые получают компенсацию в соответствии с постановлением Кабинета Министров "Об утверждении Порядка назначения и выплаты компенсации физическим лицам, предоставляющим социальные услуги" N558 от 29 апреля 2004 года, а также другие социально незащищенные слои населения по решению районных и городской комиссии по рассмотрению спорных вопросов, связанных с предоставлением ежемесячной адресной безналичной помощи отдельным социально незащищенным слоям населения. В соответствии с распоряжением, основанием для получения помощи является справка, выданная управлениями труда и социальной защиты населения районных в Киеве государственных администраций или Киевским городским центром по начислению и осуществлению социальных выплат. Размер помощи рассчитывается, исходя из количества зарегистрированных в жилом помещении человек, которым начисляется плата за коммунальные услуги (тепло-, водоснабжению и водоотводу). Председателям районных в Киеве государственных администраций поручено создать благоприятные условия для ежедневного приема граждан, которые обращаются с целью определения права на получение помощи. Кроме того, КП "Главный информационно-вычислительный центр" поручено ежемесячно готовить данные о размере предоставленной помощи по каждому виду услуг для ГУ социальной защиты населения КГГА. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9245 Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в пресс-службе Киевской горгоадминистрации, вручая ордера на квартиры, первый заместитель председателя Киевской горгосадминистрации Анатолий Голубченко отметил: "Ваша работа - очень ответственная. Она напоминает мне весы, на которых вам постоянно приходится держать равновесие: эффективно наполнять бюджет и вместе с тем дать возможность развиваться частному бизнесу. В день вашего профессионального праздника желаю вам никогда не терять это равновесие". Кроме документов на получение квартир А. Голубченко вручил налоговикам часы от Киевского городского головы. День работника государственной налоговой службы установлен в октябре 2005 года Указом Президента Виктора Ющенко в знак признания значительной роли государственной налоговой службы Украины в обеспечении реализации налоговой политики государства. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9244 Договор аренды с выкупом может заключаться сроком до 30 лет. Такой договор подлежит обязательному нотариальному свидетельствованию и обязательной госрегистрации. Кроме того, согласно законопроекту, к наследникам переходят все права и обязанности по договору аренды жилья с выкупом. Минрегионстрой 1 июля разработал и утвердил текст договора аренды жилья с дальнейшим выкупом. Также законопроект предусматривает наложение штрафа на центральные и местные органы исполнительной власти, Нацбанк, Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) и уполномоченные банки, застройщиков и предприятия-арендодателей в размере от 3 тыс. до 6 тыс. необлагаемых налогом минимумов доходов граждан в случае умышленных действий или бездеятельности, которые повлекли за собой нарушение законодательства о господдержке обеспечения граждан жильем. Как известно, Минэкономики прогнозирует строительство 2,2 млн кв. м доступного жилья в 2010 г. В феврале 2008 Президент Украины Виктор Ющенко создал рабочую группу по вопросам строительства доступного жилья. Доступное жилье - построенные и строящиеся за счет государственных средств жилые дома (комплексы), в том числе приусадебные (одноквартирные) жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, при этом государство предоставляет одноразовую помощь покупателю такого жилья - оплачивает первый взнос в размере до 30 % стоимости квартиры, а остальную часть (2/3) выплачивает гражданин. Как известно, 25 мая Национальный банк рекомендовал Президенту наложить вето на закон о введении моратория на продажу недвижимости, находящейся в залоге, принятый Верховной Радой Украины 21 мая. «Во всем мире принято действовать иначе - защищать кредитора, защищать того, кто дает деньги», - пояснил первый заместитель главы НБУ Анатолий Шаповалов и назвал указанное решение народных депутатов поспешным. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9243 Помимо этого, министерство прогнозирует в 2010 году увеличение объема строительных работ, выпуска стройматериалов, изделий и конструкций по сравнению с 2009 годом. Доступное жилье – строящиеся за счет государственных средств жилые дома (комплексы), в том числе приусадебные (одноквартирные) жилые дома, квартиры в многоквартирных домах. Государство предоставляет одноразовую помощь покупателю такого жилья, оплачивая первый взнос в размере до 30% стоимости квартиры, а остальную часть (2/3) выплачивает покупатель жилья. По данным Госкомстата, в 2008 году в Украине было введено в эксплуатацию 10,49 миллиона м2 жилья. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9242 Президент со дня на день должен подписать Закон «Об отчуждении частных земель для общественных нужд», принятый Верховной Радой во втором чтении. В первую очередь он коснется русановских дачников, которые «мешают» строительству Подольского моста через Днепр. Тем, кто до сих пор не дал согласия на отселение, отступать будет некуда. По состоянию на 1 июля согласие на переселение не получено от 106 садоводов. Всего под строительство моста попадает 286 участков на 25-й и 26-й садовых линиях «Русановских садов». Мало того, городские власти заявляют, что сейчас идут суды по 15 проблемным участкам, и якобы по 3-м участкам суд уже вынес решение не в пользу дачников. Правда, садоводы о подобных решениях не слышали.  Обход мы начали с дамбы, с того самого места, где высятся опоры моста и оборвано дорожное полотно. В нескольких метрах – дачи, разделенные каналом. Это и есть первые кандидаты на снос. Людей не видно, участки запущены. Неопределенность положения как-то не способствует тому, чтобы наводить красоту. Но на одном участке все-таки строится дом. Хозяина застать не удалось, но рабочие сказали, что на переезд в урочище Горбачиха, куда собираются переносить «отселенцев», он согласен. Зачем тогда строит? Непонятно. – Я согласился на переезд, но пока не будут готовы участки и дома, отсюда не уйду, – обещает Дмитрий Дероган с 26-й садовой. – Я настоял, чтобы в договор с «Киевавтодором» был внесен пункт о выдаче мне документов на право собственности на участок в Горбачихе. Подписали – он уже три года лежит. Кстати, о внесении своих дополнений в договоры говорили почти все дачники. Кто требовал газ, кто новый дом. И все – документальное подтверждение их прав на землю. И их условия принимались! А вот будут ли выполнены – вопрос. Подозревая это, некоторые не соглашаются «освободить» участок и заключить договор с «Киевавтодором». Одна из тех, кто судится за свою землю – Лидия Фищенко с 25-й садовой.  – Я подала в суд, чтобы мне разрешили приватизировать участок, – рассказывает она. – И выиграла его. Полтора года исполнительный лист лежит на подписи в постоянной комиссии Киевсовета по вопросам земельных отношений КГГА. Ведь когда земля приватизирована, ее можно оценить, заключить договор обмена. Но Горбачиха распродана, там ничего не делается, а к нам приходят и говорят: «Отдай». Соседи мои тоже судятся. – Если три суда власти выиграли, почему неизвестны номера дел, нет фамилий владельцев участков, адресов дач? – говорит председатель правления ОСТ «Русановский массив» Андрей Махов. – Судебные дела по нескольким участкам действительно идут, но ни одно еще не проиграно.  По поводу нового закона все говорят одно: депутаты принимали его «под себя». Ведь большинство из них «стоит» за масштабными стройками, развернуть которые мешают только частные участки.  Мы проверили Участок «с удобствами» – от $12 до $30 тыс. за сотку С вопросами о расценках и о том, реально ли сейчас продать дачу, предназначенную под снос, «Газета по-киевски» обратилась к брокеру Елене Филатовой. – Сегодня стоимость дачного участка в этом районе – от $12 тыс. до $30 тыс. за сотку. Цена варьируется в зависимости от расположения: на какой линии, есть ли выход к воде, какие коммуникации, – говорит Елена. – Там, кстати, все участки стандартные – около 6 соток. Сейчас самые лучшие предложения – участки на 5-9 линии. А вот с 3 по 4 линию все распродано, там уже давно нет никаких предложений.  Например, $25 тыс. за сотку просят за участок на 15-й линии, недалеко от озера, в 300 метрах от реки, с двухэтажным летним домом на участке, водой, электричеством. Есть предложения на той же линии, но по $15 тыс. за сотку. Насколько мне известно, предложений с «проблемных» 25-й и 26-й линий о продаже участков сейчас нет.  Теоретически продать их возможно, если участок приватизирован. Но кто согласится его купить? Или человек, которому интересно после покупки тягаться с властями, или тот, кто может рассчитать свою выгоду (а это почти нереально) – купить участок за небольшие деньги, а потом получить более крупную сумму компенсации. Те же садоводы, у которых участок не приватизирован, продать его не могут, и оформить его в частную собственность теперь тоже. Официально Кто уже получил компенсацию По данным пресс-службы КГГА, тем, кто согласился на переселение, предоставили следующую компенсацию: – 9 человек получили деньги; – 9 человек – квартиры;– 66 человек – земельные участки в с. Быковня, на которые поданы материалы в Киевсовет об оформлении прав собственности;– 22 человека получили частичные денежные компенсации (за убытки и имущество, которое не подлежит восстановлению на новых земельных участках). Обратите внимание: в перечне нет участков в урочище Горбачиха. В июне этого года земельная комиссия Киевсовета вынесла решение еще по 32 садоводам. Согласно решению Киевсовета, при отселении дачников через суд они имеют право только на денежную компенсацию. Предоставлять новые участки и дачные домики им не положено. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9241 Такие данные приводит ИСК «Авантаж» (Харьков). По данным компании, в июне на первичном рынке Харькова квартиры бизнес-класса подешевели на 1 % - до $ 1083 за 1 кв.м. (в мае снижение составило 5%), цены на жилье премиум-класса остались без изменений на  уровне $ 1442 за 1 кв.м. (в мае рост цен составил 6%), квартиры класса «де-люкс» подешевели  на 2% - до $ 2786 за 1 кв.м. (в мае цены в этом сегменте оставались стабильными). Аналитики компании отмечают, что в июне на первичном рынке жилья Харькова на 66% объектов от общего объема предложения цена осталась на уровне мая, на 22% объектов цены снижены, и еще на 12% объектов цены выросли по сравнению с маем текущего года. «В Харькове продолжают оживать стройки. Несколько операторов возобновили строительство и продажи своих объектов. Ликвидность на рынке сохраняется, и достигшие минимальных уровней цены на недвижимость  привлекают стратегических инвесторов», - отмечает руководитель службы маркетинга ИСК «Авантаж» Валерия Гулевская. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9240 Текущие цены продажи земельных участков упали на 35-40%. Скидки на торг достигли своего пика в этом году и в частных случаях составили 25-30%.  Аналитики компании отмечают, что на рынке присутствует незначительное количество сделок под индивидуальный девелопмент жилой недвижимости, а также значительный разброс цен в связи с отсутствием крупных и средних транзакций.  В отчете компании говорится, что земельные участки, изначально приобретенные для спекулятивных целей, сейчас выставлены на продажу, однако продавцы сталкиваются с низкой ликвидностью и низким спросом.  Значительное преобладание предложения над спросом земельных участков как частной, так и арендуемой собственности ожидается к концу 2009 года.  В компании считают, что единственным востребованным продуктом на земельном рынке Украины в этом году будут участки с наилучшим местоположением, соответствующей инфраструктурой и по разумной цене.  Справка УНИАН. Ernst & Young — американская аудиторская компания, одна из крупнейших в мире, входит в «большую четверку» аудиторских компаний и первой среди них открыла офис в Украине в 1991 году. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9239 Согласно исследованию, стабильное снижение ставок капитализации за последние годы, которое отражало рост цен и доверия инвесторов, кардинально изменилось с началом глобального финансового кризиса.  Офисная недвижимость По данным аналитиков компании, большинство компаний пытаются минимизировать операционные расходы и оптимизировать бизнес-процессы. "Данные мероприятия ведут к сокращению занимаемых площадей и консолидации всех бизнес-подразделений в одном небольшом здании, либо на значительно меньшей территории", - говорится в исследовании.  Большое количество арендаторов в рамках программы сокращения затрат пересматривают месторасположение офиса, предпочитая переезд в помещения более низкого класса (из класса "А" в "В"), в то время как компании, которые не так сильно пострадали во время кризиса имеют потенциальную возможность качественного улучшения условий размещения без увеличения расходов по аренде.Уровень вакантности офисных центров класса "А" достиг 10-15%. Арендные ставки на помещения высокого класса снизились на 30%-40%. Прогнозируется дальнейшее снижение ставок до уровня 30-40 $/кв.м в месяц для класса "А"и $15-30/кв.м в месяц для класса "В". Арендодатели в большинстве случаев готовы предлагать офисы в аренду с уже проведенными работами по внутренней отделке. Количество площадей в субаренду постоянно увеличивается. И сегодня этот сток формирует отдельный сегмент офисной недвижимости. Новое предложение до конца 2009 ожидается в размере 70,000 – 120,000 кв. м. Однако большая часть заявленных проектов вероятнее всего так и не будет введена в эксплуатацию до 2011- 2013. Торговая недвижимость Сегмент торговой недвижимости является наиболее устойчивым в период кризиса, среди других сегментов коммерческой недвижимости. Согласно исследованию компании "Ernst & Young", последствия финансового кризиса, а именно, снижение покупательской способности до уровня 2000 года, значительно повлияло на общий уровень спроса в секторе ритейла. Общее предложение торговой недвижимости в Киеве на конец 2008 года составляло около 850,000 кв. м, включая новое предложение в размере 140,000 кв. м. Потенциальная возможность увеличения количества существующих площадей в 2009 имеет важное значение для дальнейшего развития сектора.  Угроза увеличения вакантных площадей заставляет арендодателей идти на значительные уступки: снижение арендных ставок и/или процентная аренда (от оборота). Уровень вакантности постоянно увеличивается, оказывая наибольшее влияние на рынок торговой недвижимости в регионах. Абсолютное большинство девелоперов пересмотрели и в большинстве случаев отложили свои планы по выходу на региональные рынки - города с населением менее 700-800 тыс. человек. В третьем квартале 2009 года Кабинетом Министров было принято постановление КМУ "О мероприятиях по стабилизации цены за предоставление услуги и аренду торговых помещений (площади) в торговых объектах, на рынках по продаже продовольственных и непродовольственных товаров в условиях финансово-экономического кризиса" N278, которое устанавливает пограничный уровень рентабельности в размере 20% за сдачу в аренду площадей. Индустриальная недвижимость Значительное снижение темпов производства и объемов торговли отразилось на ослаблении уровня спроса на производственные объекты и производственные мощности. В 2009 на рынке наблюдалась некое смещение акцентов девелопмента со спекулятивными целями в сторону девелопмента объектов под заказ (built-to-suit), позволяя собственникам таким образом снижать риски вследствие нестабильной рыночной ситуации.  "Рынок складской недвижимости стал рынком арендатора, с более гибкими и удобными условиями, которые позволяют получать наиболее выгодные условия по аренде. Спрос на новые профессиональные помещения будет постепенно снижаться. Новое предложение 2009-2010 годов будет значительно превышать уровень спроса", - говорится в отчете. Исторически минимальный уровень арендных ставок под воздействием глобального кризиса снизился на порядка 15%-20% к середине 2009. В свете значительного снижения спроса, уровень вакантности будет постепенно увеличиваться, оказывая значительное влияние на размер арендных ставок. Рынок земли Текущие цены продажи на земельные участки в Украине упали на 35-40% и ожидается их дальнейший спад на 25-30% к концу 2009 года. На рынке почти полностью отсутствуют средние и крупные трансакции земельных участков, соответственно значителен разброс запрашиваемых цен . По наблюдению экспертов "Ernst & Young", на рынке можно отметить лимитированное количество незначительных трансакций под индивидуальный девелопмент жилой недвижимости. Земельные участки изначально приобретенные для спекулятивных целей сейчас выставлены на продажу, однако продавцы сталкиваются с низкой ликвидностью и низким спросом на земельные участки.  Скидки на торг достигли своего пика в 2009 году и в частных случаях составили 25-30%. Значительное преобладание предложения над спросом земельных участков как частной так и арендуемой собственности ожидается к концу 2009 года. Земельные участки с наилучшим местоположением, соответствующей инфраструктурой и по разумной цене, возможно, будут единственным востребованным продуктом на земельном рынке Украины в 2009 году. Выводы и прогнозы По данным экспертов, на украинском рынке предлагается значительное количество обесцененных активов, однако на сегодняшний день не зафиксирована ни одна крупная транзакция. Сравнительно высокий уровень банкротств ожидается среди средних и малых девелоперов.  Аналитики компании "Ernst & Young" прогнозируют, что большая часть инвестиций в 2009 году будет направлена на обесцененные активы с акцентом на качественные местоположения. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9238 Как сообщает пресс-служба Киевской горгосадминистрации, кроме того, стороны обсудят вопросы приобретения здания, пригодного для использования под посольство, и продления договоров аренды помещений, которые используются посольством Армении в Украине. Напомним, ранее сообщалось, что Л.Черновецкий передал Государственный акт на право собственности Святому престолу (Ватикан) на земельный участок площадью 0,23 га в центре столицы Апостольскому Нунцию в Украине Архиепископу Ивану Юрковичу за 12 млн.грн. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9237 Колебания курсов валют и укрепление доллара негативно повлияли на рынок недвижимости. Количество сделок снизилось. Существенно усложнились торги и переговоры. Индекс стоимости, подсчитанный в гривнах, прыгнул вверх. В последнее время произошли следующие сделки: Однокомнатная квартира в современном кирпичном доме, улица Котельникова (Святошино). Общая площадь 42,8 кв.м., жилая 28,6, кухня 8,6. Состояние: «сделан косметический ремонт». 80400$ (1879$/кв.м). Однокомнатная квартира в кирпичном доме, улица Уссурийская (Нивки). Общая площадь 36 кв.м., жилая 17, кухня 9. Состояние: «хорошее». 65000$ (1806$/кв.м). Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Грекова (Сырец). Общая площадь 29 кв.м., жилая 16, кухня 5. Состояние: «жилое». 55000$ (1897$/кв.м). Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Северная (Оболонь). Общая площадь 51,2 кв.м., жилая 30,8, кухня 8. Состояние: «сделан косметический ремонт». 720000 грн. (14062 грн/кв.м). Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), проспект Бажана (Харьковский массив). Общая площадь 53 кв.м., жилая 31, кухня 8. Состояние: «жилое». 87000$ (1642$/кв.м).  Трехкомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель»), улица Ревуцкого (Харьковский массив). Общая площадь 78 кв.м., жилая 44, кухня 8. Состояние: «жилое». 110000$ (1410$/кв.м). .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9236 Об этом говорим с заместителем начальника управления природных ресурсов и земельных отношений Львовского горсовета Игорем Гуменчуком, 42 года.  Почему провалился последний аукцион 9 июня?  - Землей интересовались, однако от торгов (покупатели. — ” ГПУ”) отказались. Банки перестали выдавать кредиты. Строительные компании не начинают новых проектов, а достраивают старое. Такая ситуация везде: Киев, Харьков, Луцк — в этом году не провели ни одного аукциона.  Сколько земли обычно продавал городской совет в последние годы, и кто был покупателем?  - Продавали на 50–60 миллионов гривен. Где-то 6–8 гектаров. В 2005 году это были земли коммунального назначения, торговые площади, в 2006-м — под строительство жилья и офисов, в 2007-м под производство и промышленные базы. В прошлом году покупали земли под гостиницы. С октября прошлого года не продано ничего.  Когда-то на 70 процентов покупателями были отечественные инвесторы, сейчас землей интересуются преимущественно иностранцы.  Как вы собираетесь изменить ситуацию?  - Предлагаем снизить начальную стоимость земли на 20–30 процентов, чтобы потом увеличивать до рыночной цены. Такое обращение будет направлено на рассмотрение депутатских комиссий. Решения будут принимать на сессии.  Инвесторов интересуют сейчас небольшие участки, вставки между домами. Они годятся для строительства офисов одной фирмы или маленьких отельчиков, скажем, для одной туристической компании на 20 номеров — такие сейчас популярны. По 6–8 сотых можно продать под строительство особняков. Мы готовим такие участки. Или же будем разбивать большие на более маленькие. Следующий аукцион планируем на 21 июля. Хотим наторговать 70 миллионов гривен.  Возможно, предпринимателям выгоднее не покупать, а арендовать землю?  - Покупка на аукционе удобна тем, что покупатель сразу получает полный пакет документов на землю и может строиться. Если предприниматель арендует землю, на год платит 3–5 процентов от стоимости участка. Земельная же плата для владельца — 0,1 процента.  Аукцион выгоден и городу, потому что он сразу получает большой одноразовый платеж.  Какие прогнозы на рынке земли?  - До осени этого года будет застой на рынке недвижимости, и на земельном — соответственно. С середины сентября можно ждать оживления. Но все зависит от политической ситуации и состояния банковской системы страны. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9235 Собственники инвестиционно привлекательных участков, особенно если расположены они в прибрежной полосе Южнобережья, держат миллионные цены, не печалясь от отсутствия потенциальных покупателей. А в некурортной части полуострова купить землю можно буквально за копейки. Кризисная скидка Цены на крымскую землю продолжают поражать экстравагантностью: безумно высокие в курортных регионах, где даже 50% кризисная скидка не смогла сбить стоимость ниже миллиона долларов, и в то же время копеечные в некурортных регионах, где несколько соток можно купить за какие-то $100. На территории Большой Ялты (Ливадия, Гурзуф, Гаспра) сегодня установленная продавцами цена сотки на участках в непосредственной близи к морю колеблется от $20 тыс. до $35 тыс. В наиболее престижных местах, например, в Приморском парке в Ялте, за сотку на первой береговой линии хотят не менее $50 тыс., на Поликуровском холме землю под коммерческую недвижимость предлагают из расчета $35 тыс. за сотку. Впрочем, есть запросы и скромнее: в районе озера Могаби, рядом с сосновым бором и с шикарным видом на море, можно купить участки по $6 — 10 тыс. за сотку. Аналогичные цены в Алуштинском регионе, хотя в самой Алуште за участок рядом с морем придется выложить от $25 тыс. за сотку. «Стоимость земельных участков на Южнобережье осталась практически неизменной по сравнению с той, которая была до кризиса, — рассказывает директор ялтинского агентства недвижимости «СТД-центр» Виктор Мазурин. — В свое время люди получали землю со спекулятивной целью, так что сегодня они готовы ждать, чтобы получить доход от ее продажи. И никто из собственников участков даже торговаться не хочет, в отличие от продавцов недвижимости. В результате если на вторичном рынке жилья Южнобережья цены в долларовом эквиваленте упали в среднем на 20%, бывают даже случаи, когда цена опускается ниже 50% по сравнению с докризисной, то земля ждет своего времени, и спрос на нее сегодня никакой». В других традиционно привлекательных регионах Крыма, например, в Севастопольском, сотку земли можно приобрести от $6 тыс. до $20 тыс. Директор севастопольского агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Масальская говорит, что, несмотря на то, что с началом кризиса цена на землю упала почти вдвое, покупателей практически нет. «Если на жилую недвижимость, особенно небольшой площади, цены растут на глазах, потому что люди ее покупают, то земля пользуется спросом или очень дешевая — до $10 тыс. за участок, как в бухте Фиолент, где предложений практически нет, или с хорошим видом, у моря, в бухтах Омега и Казачья. Причем если раньше такие участки в Севастополе стоили примерно $15 — 20 тыс. за сотку, то теперь их можно купить вдвое дешевле», — рассказывает она. Практически невостребованной сегодня остается всегда пользующаяся спросом земля в Симферополе. Как говорит директор симферопольской фирмы «Город» Валерий Шевердак, реальная торговля участками в последнее время идет только в пригородных дачных кооперативах: Курцы, Луговое, Ветеран, Каменка, верхняя часть Давидовки, где нет элитных особняков. «То есть продажа земли есть там, где реальные цены на нее $6 — 10 тыс. за участок под строительство, а если проведены газ, вода, канализация и от дороги недалеко, то цена такой земли может разгоняться до $20 — 30 тыс., — рассказывает он. — Потенциальных инвесторов такая земля едва ли способна привлечь, поэтому покупают ее преимущественно симферопольцы, вышедшие на пенсию и оставившие квартиры детям. В результате дачные микрорайоны, которые раньше оживали только в весенне-летнюю пору, теперь живут круглогодичной жизнью». В недачных районах Симферополя и ближнего пригорода стоимость земель, предлагаемых к продаже, оценивается от $1,7 тыс. до $10 тыс. за сотку. А поля, поделенные на участки под строительство коттеджей, где сегодня нет ни инженерных коммуникаций, ни нормальных строений, продать вообще невозможно. В восточном и западном Крыму цены на землю пока реальные. Например, в Черноморском в 300 м от моря можно приобрести участок всего по $2 тыс. за сотку, а в поселках Феодосийского региона земля в прибрежной части стоит от $500 до $2,7 тыс. за сотку. Хотя рано или поздно серьезный инвестиционный капитал придет в эти регионы, и тогда земля начнет дорожать. В расчете на будущее Но несмотря на полное отсутствие спроса на землю даже в курортных регионах, цены на нее собственники снижают неохотно, говорят риэлтеры. Объяснить это можно только одним — они по-прежнему считают, что земельные участки в перспективе могут стать достаточно выгодным вложением средств. В прибрежной зоне Южного берега Крыма цена земли остается высокой, потому что собственники ее убеждены, что рано или поздно спрос вернется. Например, после окончания кризиса может случиться очередной строительный бум, и тогда будут востребованы пригодные для строительства участки, которых на ЮБК с каждым годом все меньше, а значит, цены на них резко подскочат. Виктор Мазурин говорит, что решающим фактором, удерживающим цены на землю на высоком уровне, являются дефицит и потенциальная инвестиционная привлекательность, потому что земля — это такой товар, который может ждать прихода своего времени. Впрочем, участок участку рознь. Если привлекательные для строительства земли Южнобережья всегда будут в цене, а неподходящие для масштабных строительных проектов участки можно занять под некрупные объекты рекреации и впоследствии вести бизнес, то такого шанса нет у земель в центральной части полуострова, где предложение всегда превышало спрос. «В свое время люди нахватались участков с целью перепродажи, впоследствии земли по нескольку раз меняли хозяев, цена их при каждой продаже возрастала, а когда мировая экономика не выдержала и объявила кризис, продажи таких участков полностью остановились, — рассказывает Валерий Шевердак. — Даже несмотря на то, что цены за последний год значительно снизились». Это неудивительно: до сих пор эти земли были только объектом спекуляций, а сегодня могут быть востребованы лишь под строительство элитных домов и коттеджей с целью их последующей продажи, правда, нынче это экономически неоправданно. К тому же может пройти не одно десятилетие, прежде чем до этих в прошлом сельхозполей доберутся блага цивилизации в виде света, газа, водопровода и канализации, телефонной связи и асфальтированных дорог, без чего даже построенные на них дворцы останутся невостребованными. Никогда не будут представлять интерес эти участки и для коммерческого строительства — слишком далеки они от потенциальных клиентов. Так что и изрядно подешевевшие они сегодня никому не нужны, а значит, продолжат дешеветь. Прогнозы, какими будут цены на крымскую землю в других регионах, эксперты делают неохотно. Наталья Масальская считает, что, в отличие от жилой недвижимости, в которую можно сразу же въехать или сдать ее в аренду и получать какую-то прибыль, земельные участки не сдашь в аренду, то есть на них нужно либо строить, либо перепродавать их. А коль это товар не первой необходимости, то едва ли он будет дорожать. Но как бы там ни было в будущем, а сейчас, когда цены упали практически повсеместно, у потенциальных инвесторов есть шанс занять место на рынке земли. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9234 Согласно исследованию, сегодня кредитные структуры и инвестиционные механизмы невероятно усложнились, создавая атмосферу неопределенности, что привело к фактическому приостановлению кредитования. В свою очередь ограничение доступа к заемному финансированию и невозможность размещения капитала по приемлемым нормам прибыли полностью парализовали сделки по недвижимости. Переоценка ликвидности По данным аналитиков, если летом 2007 года рынок недвижимости вызвал кризис в банковской системе, то осенью 2008 года банки повлекли за собой обвал рынка недвижимости. Косвенное влияние финансового кризиса только сейчас начинает сказываться на экономике недвижимости в виде снижения покупательной способности населения и бизнес-уверенности, роста безработицы и корпоративного банкротства. В меру своей высокой зависимости от заемного капитала, деятельность индустрии недвижимости находится в прямой корреляции с кризисом ликвидности. Аналитики "Ernst & Young" отмечают, что сейчас идет массовая переоценка европейской недвижимости (цены на недвижимость в Великобритании упали на 31% по сравнению с пиком 2007 года, и ожидается дальнейший спад до 24% до конца 2009 года). "Акции публично торгуемых компаний по недвижимости продаются по исторически низким показателям, по сравнению с чистой стоимостью активов.", - говорится в отчете. Докризисное 80% соотношение показателя заемных средств к собственным уже упало до 50-55%. Инвесторы рассматривают альтернативные секторы недвижимости как средство защиты, вкладывая средства в жилье для студентов, парковки, центры обработки данных и в инфраструктуру. Впервые "Sustainable development" рассматривается как альтернативная ниша инвестирования. "Зеленые" здания становятся стандартами рынка. Тенденции и прогнозы По словам экспертов, прогнозируется беспрецедентный спад объема глобальной экономики и товарооборота, ознаменовывая резкое ухудшение макроэкономических показателей развивающегося мира. Специалисты "Ernst & Young" считают, что в 2009 году в развивающихся странах ожидается снижение темпов роста ВВП до 2,1% по сравнению с 5,8% в 2008 году. По их оценкам, секьюритизация займов под коммерческие проекты в принципе не происходит, соответственно финансирование крупных проектов будет сильно затруднено. "Основными источниками финансирования недвижимости будут выступать частные компании и консервативные институты, такие как государственные инвестиционные фонды, страховые компании, пенсионные фонды и т.д. Однако все они будут ждать стабилизации цен на недвижимость для начала инвестиционной деятельности", - говорится в отчете. Контроль рынков капитала ужесточится, будет подниматься вопрос о пересмотре глобальной регуляции. В течении последующих трех лет ожидается фокусирование на высококачественных активах, долгосрочных договорах аренды, хороших местоположениях, более стабильных рынках. Ожидается уменьшение соотношения заемного и акционерного капитала. Предполагается, что ставки капитализации профессиональной недвижимости развитых рынков будут более стойкими к финансовому кризису чем второстепенные объекты , однако их рост все же ожидается в пределах 42-62 базисных пунктов. Ожидается выход на рынок значительного количества обесцененных имущественных активов, однако ожидаемый всплеск еще не материализовался в полной мере. По мнению экспертов, восстановление доверия к развивающимся рынкам прогнозируется к 2010 году, однако положительное влияние будет ощущаться не ранее 2011. На развивающихся рынках будет наблюдаться беспрецедентное смещение с оппортунистических стратегий к систематичным стратегиям развития. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9233 К началу текущего года цены на квадратные метры в Украине упали в среднем в два раза, а количество сделок купли-продажи приблизилось к нулевым значениям. Покупатели потеряли всякий интерес и к земельным участкам, и к сделкам в сфере коммерческой недвижимости. “Шевелился” лишь рынок аренды, однако и на нем количество потенциальных квартиросдатчиков в разы превышало число соискателей-нанимателей. Впрочем, к апрелю, когда неимоверными усилиями, на грани фокуса, национальная валюта была “загнана” в рамки более-менее приличных значений, прекратилось и безостановочное падение на рынке недвижимости. Более того, на рынке жилья случилось неожиданное оживление, и к июню со столичного рынка недвижимости были буквально сметены (или переоценены) практически все гостинки за 30—35 тысяч и полноценные однокомнатные за 40—45 тысяч американских долларов. Столичные (и не только) риелторы запасаются шампанским в предвкушении нового долгосрочного роста цен на квадратные метры. Заскучавшие без работы и без денег торговцы недвижимостью зачастую отваживаются даже советовать продавцам квартир немедленно поднимать цены еще. За последний месяц цены на многие объекты в Киеве действительно выросли. В среднем на 10 тысяч у.е. подорожали малометражные гостинки — своеобразная разменная монета на рынке, на 10—20 тысяч у.е. — одно- и двухкомнатные квартиры в советских “чешках”. Обладатели же так называемого совмина (очень тесного и морально устаревшего, но чуть более качественного по сравнению с “чешками” жилья в бывших ведомственных домах) “дооценили” свое “сокровище” сразу на 25—30 тыс. у.е. Некоторые квартиры в довольно неприглядном состоянии, но в центре поднялись и на 50 тыс. у.е. Вместе с тем значительно, иногда и на десятки тысяч долларов, снижались цены на относительно качественное жилье в престижных районах, зачастую с отличным ремонтом, причем некоторые варианты предлагались со встроенной кухонной мебелью и бытовой техникой. Такой феномен объясняется весьма просто: даже пониженные с начала экономического кризиса в стране цены на то, что продавцы у нас называют элитным жильем, тем не менее остались на неадекватных уровнях. За те деньги, которые продавцы желают банально “выманить” у покупателей (к примеру, за двушки в одной из сданных в эксплуатацию многоэтажных “свечек” у станции метро “Левобережная” или на Оболони), можно элементарно приобрести несколько аналогичных по метражу апартаментов или одну виллу в престижных районах столиц многих стран Евросоюза. Не секрет, что эти страны несоизмеримо выше и по уровню, и по качеству жизни. Их население, несмотря на финансовый кризис (который, впрочем, там мало кто замечает), с достаточным оптимизмом смотрит в будущее. Таким образом, резкий рост цен на квартиры низшего ценового сегмента и не менее резкое падение цены предложения на рынке элитных квартир уравновесили индексы цен. Именно поэтому ценовые индексы, которые отслеживаются на популярных интернет-порталах недвижимости, не рванули резко вверх, а показали умеренный в пределах статистической погрешности ценовой рост. Тем не менее целый ряд факторов указывает на то, что риелторы явно поторопились открывать бутылки с игристым напитком, а рынок недвижимости нашей страны еще далек от “ценового дна”. Паршивая овца все стадо портит Не экономическая целесообразность и не адекватные цены на квадратные метры загнали немногочисленных покупателей на рынок жилья в апреле—мае текущего года. Покупкам способствовал просто страх за свои личные финансы и неуверенность в завтрашнем дне. Миллионам сограждан не так давно пришлось стать невольными участниками программы “фактор страха по-украински”, они вступили в неравный бой (и многие выиграли его) с некоторыми украинскими банками. Это только в Америке или в странах ЕС в случае неплатежеспособности финансового учреждения вкладчик через недельку-вторую получает чек на всю причитающуюся ему по вкладу сумму. В нашей же стране получило распространение “ноу-хау” с введением так называемых временных администраций в проблемные финансовые учреждения с последующим замораживанием вкладов на полгода. К слову сказать, пресловутые шесть месяцев действия запрета на выдачу вкладов в большинстве банков — финансовых неудачников заканчиваются в августе-сентябре. Скорее всего, вкладчиков упомянутых учреждений и после окончания этого срока ожидает в лучшем случае лишь выплата очень незначительной части вклада и дальнейшая “заморозка” основной суммы с туманными перспективами. По официальным данным, эквивалент около 94 (!) млрд. грн. изъят из отечественной финансовой системы гражданами и только около 1 млрд. из этой суммы возвратился в систему в апреле после временной стабилизации курса гривни. Нетрудно догадаться о планах граждан, изъявших упомянутые миллиарды. Начнется ли массовый возврат вкладов в банковские учреждения страны? Нет, не нач­нется. Ведь до сих пор для того, чтобы получить свои несколько тысяч гривен, необходимых для лечения, даже пенсионерам приходится проходить унизительные многонедельные “комиссии”, где очень серьезные и, вероятно, высокооплачиваемые люди решают, достоин ли вкладчик получить свои же деньги на лечение (и это при наличии полного пакета заверенных медицинских документов). Даже эквивалент одной тысячи долларов (даже по медицинским показаниям) вырвать сейчас из некоторых финансовых учреждений Украины чрезвычайно проблематично. Создается впечатление, что назначенные распоряжаться деньгами чиновники из временных администраций уже считают эти средства своими, вернее, государственными. Есть такая народная мудрость: “паршивая овца все стадо портит”. Количество таких “овец”, еще недавно раскидывавших авантюрные кредиты на жилье направо и налево и одновременно обеспечивавших своих хозяев личными сверхдоходами, в нашей стране постоянно увеличивается. Именно поэтому о полномасштабном возобновлении доверия к банковской системе не может идти и речи. Банковская система скомпрометирована всерьез и надолго. В условиях безостановочного снижения уровня жизни в стране и уменьшения реальных заработных плат и доходов часть снятых с банковских счетов денег, безусловно, будет проедаться. Часть уйдет на “затухающий” рынок продажи авто, часть будет потрачена на импортную бытовую технику, вследствие чего сальдо внешней торговли товарами еще долго будет нас “радовать” резко отрицательными значениями. Те же, у кого на руках оказалось несколько десятков тысяч иностранных денежных знаков, обратили свой взгляд как раз на рынок недвижимости, что и послужило поводом для оптимизма операторов рынка. Поэтому и “расхватали” в основном самые дешевые варианты, а на то, что осталось, хозяева жилья резко повысили цены. Тем не менее совсем скоро, не исключено — уже осенью текущего года, в крайнем случае в течение следующего года, рынок недвижимости Украины все равно рухнет повторно. Причем обвальные тенденции коснутся всех видов жилья. Вторая волна Есть целый ряд обстоятельств, которые делают вторую волну снижения цен на квадратные метры попросту неизбежной. 1. Падающая экономика, дырявый бюджет, подозрительно завязший в неподъемных долгах “Нефтегаз” и заигравшиеся банкиры требуют огромной и постоянной необеспеченной эмиссии гривни. Таким образом, девальвация национальной валюты — лишь вопрос времени. Валютные цены на квадратные метры, как показали события прошлого года, автоматически падают (с некоторым временным лагом) вместе с девальвацией гривни. Значит, валютная стоимость квадратного метра будет падать, и некоторые коррективы в этот процесс может внести лишь вероятность крупных неприятностей американского доллара на мировых рынках, на что в последнее время прозрачно намекают Россия и Китай. 2. Характерно и то, что на дан­ный момент цены на рынке недвижимости по сравнению с пиковыми значениями прошлого года упали только в валютном исчислении и практически лишь на процент девальвации гривни. В гривневом исчислении цены на квадратные метры остались или на прежних значениях, или даже превышают докризисный уровень. Но и времена массового потребительского загула, когда, к примеру, в каждом 25-метровом мобильном салоне сразу два-три банка имели свое представительство и тут же штамповали кре­диты, когда ипотечные креди­ты выдавались едва ли не лицам без постоянного места жительства, уже никогда не вернутся. Пока что Украина остается одной из беднейших стран Европы с мизерным валовым доходом на душу населения, с низкой оплатой труда, с едва ли не тотальной системой коррупции, которая препятствует проникновению долгосрочных неспекулятивных инвестиций в страну, с чрезмерным энергопотреблением, с несовременной неинновационной экономикой, а значит, цены на рынке жилья Украины не могут быть европейскими. Следовательно, нас ожидает не только сильная “валютная девальвация” квадратного метра, но и некоторое уменьшение его цены в гривневом исчислении. 3. Стоимость квадратного метра и в столице Украины, и в региональных центрах зашкаливает за все мыслимые и немыслимые границы потенциальной окупаемости квартиры. Виртуально окупаемость жилья определить довольно просто. Достаточно раскрыть два раздела, посвященных недвижимости, в одном из наиболее популярных столичных рекламных изданий и сравнить условную квартиру из раздела “продажа” с аналогичной по метражу, расположению и параметрам из раздела “аренда”. Не трудно определить, что окупаемость почти всех объектов (с учетом хотя бы минимальных вложений в периодические ремонты и обновление мебельного минимума, но при условии беспрерывной сдачи в аренду), представленных на рынке столичного жилья, составляет в среднем не менее 20—25 лет. Напомним: в “допузырные” времена почти любая столичная квартира окупалась за 7—10 лет. Понятно, что нельзя уравнивать окупаемость жилья на цивилизованных европейских рынках и на нашем едва ли не средневековом (учитывая недешевые факторы коррупции в землеотводах и разрешительных процедурах, а также неустойчивость финансовой системы, что сводит к минимуму альтернативы вложений в недвижимость). Тем не менее 20—25 лет — уж слишком. Ведь это даже больше, чем безнадежная квартирная очередь на получение бесплатного благоустроенного жилья в советские времена. 4. Привлекательность инвестиций в жилье будет понижаться и по мере повышения стоимости содержания жилого фонда и повышения тарифной планки по коммунальным услугам. Громоздкие, неэффективные жилищные органы все свои проблемы, в том числе и повышения личного благосостояния работников жилищно-коммунального хозяйства, и далее будут решать исключительно за счет собственников жилья. Уже сейчас цифры в ежемесячных квитанциях на оплату квартирных расходов шокируют и киевлян, и жителей других городов страны. 5. Ну и, наконец, в какой-то момент на рынке недвижимости закономерно отыграют проблемы банковского сектора. Если сейчас, не в последнюю очередь благодаря мощнейшему строительному лобби, высший законодательный орган страны продуцирует законы, направленные на поддержку несостоятельных владельцев квартир, купленных на ипотечные деньги, то совсем скоро игра может пойти в обратную сторону. Рада против вкладчиков Закон “О защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины из состояния финансового кризиса”, которым предлагалось ввести мораторий на изъятие банками жилья у заемщиков, испытывающих проблемы с погашением ипотеки, фактически означал бы медленное, но безвозвратное крушение отечественной банковской системы в целом, так как банков, не увязших в проблемной ипотеке, в стране осталось совсем немного. Впрочем, закон, ставящий в привилегированное положение около 400 тысяч ипотечных заемщиков и дискриминирующий около 12 миллионов вкладчиков отечественной финансовой системы, на деньги которых, собственно говоря, и происходит весь пир на рынке недвижимости, по всей вероятности будет ветирован президентом и вряд ли будет принят повторно в первоначальном виде. Рано или поздно и крайне популистски настроенные законодатели, и банкиры должны прийти к общему знаменателю, который состоит в том, что давление на должников-ипотечников все равно будет возрастать, а неподъемные (по кредиту) квартиры будут таки попадать на рынок и способствовать понижению общего уровня цен на нем. Таким образом, даже при возобновлении ипотечного кредитования, которого с некоторой озабоченностью ожидают потенциальные покупатели квартир, рынок недвижимости Украины в обратную сторону не развернется. Слишком высоки будут проценты по ипотеке с учетом рисков банковской системы, и слишком осторожно будут относиться к заемщикам представители тех банков, которые все-таки выживут. Впрочем, и до широкомасштабного (не под конкретные проекты) кредитования еще далеко. Так, на днях пресс-служба одного из банков первой десятки, принадлежащего иностранным владельцам, сообщила следующее: “Планируется, что в 2009 году в Украине новые кредитования будут приостановлены, портфель розничных и корпоративных кредитов реорганизован, а усилия, связанные со взысканием кредитов, будут наращиваться. Затраты в Украине будут сокращены (закрытие 100 филиалов и сокращение рабочих мест). На других же развивающихся рынках будут предприняты усилия по привлечению новых клиентов”. Иными словами, предусмотрительные “забугорные” банкиры боятся нашей страны, непредсказуемости нашего политикума и непрогнозируемости нашей экономики.Новые тысячи пустующих офисов и квартир с псевдоэлитным ремонтом, которые не то что продать, но и в аренду будет сдать невозможно, — вот что ожидает украинский рынок недвижимости, если цены на квадратные метры и далее будут искусственно удерживаться на неадекватных уровнях. Кстати, на некоторые интернет-сайты, где объявления о продаже столичных квартир публикуются с фотографиями, вскоре не исключен массовый приток посетителей, однако не с целью прицениться к будущей покупке, а просто посмеяться. Чего стоит одно из последних предложений интернет-ресурса с объявлением о продаже квартиры в Киеве в Печерском районе, но далеко не в престижной центральной части города, почти за 2 млн. евро. Пикантности предложению придает тот факт, что вместо ценных пород дерева на полу дешевенький ламинат, а обстановка в квартире по-настоящему аскетична. Не менее впечатляют и некоторые другие фотопредложения, где со ссылкой на евроремонт присутствуют голые, плохо пошпаклеванные стены, со страшненькой плиткой — а-ля Советский Союз — в санузле. Еще минимум 30% падения Для того чтобы механизм рынка как вторичного, так и первичного жилья (а вместе с ними и национальная экономика) закрутился в привычном режиме, необходимо дополнительное как минимум 30-процентное (от сегодняшней цены) снижение валютной стоимости квадратного метра, что и произойдет совсем скоро. Причем, как ожидается, “посадка” явно переоцененных квадратных метров так называемого элитного жилья в процентном отношении будет намного жестче, чем “посадка” тех же квадратных метров в квартирах экономкласса. Ведь если в экономсегменте даже сейчас, в период жесточайшего экономического кризиса, движение не прекращено, то рынок дорогих квартир практически полностью заморожен. Все меньше желающих расстаться с сотнями тысяч долларов за жилье только потому, что, как указывается в квартирных объявлениях, в жилище находится дешевый 300-долларовый китайский кондиционер, или подключен Интернет, или квартира оснащена металлопластиковыми окнами, которые в богатых странах устанавливают лишь самые бедные слои населения либо исключительно в офисах. А ведь именно этими дешевыми аргументами многие хозяева продаваемых квартир мотивируют свое желание заполучить за них суммы, превышающие среднюю заработную плату рядового украинца за многие десятилетия... .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9232 Иными словами, получив на руки определенную сумму, редкий украинец потратит ее на покупку квартиры. Ведь на первом плане сейчас проблема выживания в условиях кризиса, когда повсеместно народ увольняют, сокращают и отправляют в бессрочные неоплачиваемые отпуска. Возможно, что некоторое оживление спроса все же будет, но оно не изменит общей ситуации на рынке, и на стоимость квадратных метров в сторону увеличения не повлияет. Одной из причин дальнейшего снижения цен на жилую недвижимость аналитики называют неготовность потребителя использовать свои депозиты на решение квартирного вопроса из-за того что пресловутое «дно» еще не нащупано.Скорее всего, если не произойдет чего-то непредвиденного, ситуация начнет выправляться ближе к середине 2010 года, там и можно будет говорить о наступлении «дна». Сейчас, беря во внимание понижение курса американской валюты, жилье приобретают люди, которые основную массу своих средств держали именно в долларах. Складывается ситуация, когда, с одной стороны, в силу глобализации мирового экономического кризиса мы наблюдаем удешевление недвижимости. С другой стороны, стоимость некоторых объектов возрастает по причине колебания доллара и упрочения гривны. Цены на недвижимость в данный момент таковы, что эксперты считают безошибочным решение приобретать жилье именно сейчас, именно по этим низким ценам в связи с непредсказуемым поведением доллара. Тем не менее, нельзя забывать, что, по словам этих же специалистов, недвижимость ждет еще большего удешевления к 2010г. Потенциальные покупатели еще «не созрели» и вправе рассчитывать на третью волну снижения цен осенью этого года. По утвердившемуся в последнее время правилу, убеждены эксперты, наиболее востребованными останутся небольшие квартиры на вторичном рынке, однокомнатные и «гостинки», и жилье на первичном рынке, но только в сданных, готовых для проживания домах. Объекты со степенью готовности даже 80-90% остаются вне доверия потребителей из-за возможной приостановки строительного процесса. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9231 По данным риелторов, за прошедшую неделю (с 22 по 29 июня) отмечались незначительные колебания цен продажи квартир в спальных районах города.  "Из-за начала периода отпусков уменьшилось число просмотров квартир покупателями. Количество оформленных сделок осталось на уровне прошедшей недели", - сообщила аналитик компании Анастасия Богданова. Таблица 1. Цены на вторичное жилье в Луганске* Район городаТип кв-рЦена 1 кв. м, USD 22.06.09Цена 1 кв. м, USD 29.06.09Тенденция ЦЕНТР1953,0953,00,00%2968,0824,3-0,14%3709,9726,00,03% ПРИЦЕНТРАЛЬНЫЙ1692,8705,20,02%2630,3627,0-0,01%3607,7607,70,00% ВОСТОЧНЫЙ СПАЛЬНЫЙ1665,1653,7-0,01%2553,4527,0-0,03%3521,7529,70,01% ЮЖНЫЙ СПАЛЬНЫЙ1655,2655,20,00%2544,8558,20,02%3543,7534,1-0,02% * Данные предоставлены АН "Маклер" Напомним, средняя стоимость 1 кв. м на вторичное жилье в Луганске, по данным риелторов, на 22 июня составляла $670. Количество оформленных сделок оставалось на уровне предыдущей недели. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9230 По данным аналитиков, в 2009 году средняя стоимость "квадрата" вторичного жилья продолжала падать, достигнув минимальной отметки в середине мая - около $1200. За неполные 6 месяцев жилье упало в цене более чем на 26% (см. Таблицу 2.). Однако с середины мая стоимость львовского жилья начала постепенно расти, отмечают в "Росан-Інвест". По итогам июня цена 1 кв. м составляла $1260. Таблица 1. Средняя цена жилья на вторичном рынке Львова* ПоказателиНач. года – 22.12.2008Мин. цена - 11.05.2009Конец июня – 22.06.2009Средняя цена за 1 кв. м$1626$1197$1256Средняя цена наиболее дорогого жилья (10% предложения)$2731$1932$1981Средняя цена наиболее дешевого жилья (10% предложения)$997$826$880 Таблица 2. Изменение средней цены жилья во Львове с начала 2009 года* ПоказателиМин. цена - 11.05.2009Конец июня - 22.06.2009Средняя цена за 1 кв. м-26,38%-22,76%Средняя цена наиболее дорогого жилья (10% предложения)-29,26%-27,46%Средняя цена наиболее дешевого жилья (10% предложения)-17,15%-11,74% * данные предоставлены компанией "Росан-Інвест" Как отмечают аналитики компании "Росан-Інвест", точнее всего отображает реальные продажи дешевый сегмент жилья. Цены на самые дешевые квартиры во Львове с начала года снизились от $997 до $826 за 1 кв. м в мае (-17%), а затем выросли до $880 за 1 кв. м (+5,4%) в июне.  Эксперты компании утверждают: этот период незначительной активности рынка еще нельзя считать "ценовым дном". "Это оживление рынка - стабилизация и незначительный рост цены плюс небольшой рост количества соглашений продажи - можно объяснить стабилизацией курса гривни в мае-июне", - говорят аналитики компании.  По мнению риелторов, дальнейшая динамика будет зависеть от курса доллара, который к осени может достичь 8,5-9,5 грн., а также предстоящих президентских выборов. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9229 Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ аналитики это объясняют тем, что ликвидность на рынке сохраняется, и достигшие минимальных уровней цены на недвижимость привлекают стратегических инвесторов.  Среднерыночные цены на первичное жилье снижаются, однако на сегменте эконом-класса зафиксированы единичные случаи повышения цен. По данным Валерии Гулевской, руководителя службы маркетинга, в июне сегмент эконом-класса продемонстрировал рост цен в среднем на 8% по сравнению с маем 2009 г.  В целом на харьковском рынке первичной недвижимости на 66% объектов от общего объема предложения цена осталась на уровне мая. На 22% от всего предложения цены снижены, и еще на 12% объектов от общего количества цены повышены по сравнению с маем текущего года.На текущий момент ценовой диапазон на первичную недвижимость в Харькове составляет: Эконом-класс – рост цен на 8% до $713 м/кв (в мае снижение на 6%);Бизнес-класс – снижение на 1 % до $1083 м/кв(в мае снижение на 5%);Премиум – класс – $1442 м/кв, без изменений (в мае рост на 6%);Де-люкс – снижение цен на 2% до $2 786 м/кв (в мае – без изменений). В то же время харьковские риелторы заявляют о том, что в июне активизировались сделки с покупкой квартир в домах не введенных в эксплуатацию. "Мы провели несколько сделок и продали квартиры в незавершенных объектах с высокой степенью готовности", - заявил аналитик "Украинской гильдии риелторов" Сергей Шкилев.  По его мнению это связанно с тем, что покупатели увидели реальное возобновление строительства, а также с хорошими скидками, которые предлагают застройщики. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9228 Как говорится в отчете консалтинговой компании Ernst&Young, с 2003 по 2008 года владельцы офисных центров выставляли безальтернативные цены, и арендаторам приходилось соглашаться, так как не хватало офисов. То теперь множество офисов пустуют и цены выставляют арендаторы, пишет Немецкая Волна. Согласно отчету, самое большое снижение цен наблюдается в сегменте офисов "А", так как здесь самый высокий уровень вакантности – от 10 до 15%. Это привело к падению цен на 30-40%. Аналитики прогнозируют дальнейшее падение цен до показателя 30-40 долларов за квадратный метр для класса "А" и 15-30 долларов для класса "Б".  Эксперты называют еще одну тенденцию – если раньше стороны подписывали большей частью долгосрочные договоры, то теперь – на три-пять лет. Консультант по вопросам недвижимости Ernst&Young Элеонора Мельник советует сторонам при составлении договоров оговаривать возможность пересмотра цен после завершения каждого года аренды.  Из всех сегментов недвижимости, по мнению экспертов Ernst&Young, наблюдается активность только в гостиничной сфере. Причина тому – Евро-2012. С одной стороны темпы строительства гостиниц слишком низкие, чтобы выполнить требования УЕФА. С другой стороны, требования футбольных функционеров значительно превышают реальные потребности гостиничного рынка.  "Нам не нужно столько гостиниц, сколько требует УЕФА. Существует риск того, что после футбольного чемпионата гостиницы будут пустовать", - говорит Элеонора Мельник. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9227     ВсегоВ том числе индивидуальными застройщикамиТыс. кв. м общей площадиВ % к предыдущему годуТыс. кв. м общей площадиВ % к предыдущему годуУкраина1294,768,2557,849,1Автономная Республика Крым63,5147,924,7139,9Винницкая33,739,931,339,6Волынская26,356,321,555,2Днепропетровская33,738,516,727,8Донецкая44,747,410,121,7Житомирская7,821,67,822Закарпатская53,674,948,267,4Запорожская43,7100,222,869,3Ивано-Франковская98,599,145,873,9Киевская128,953,166,638,1Кировоградская15,257,412,254,8Луганская22,841,215,134,8Львовская133,88758,783,3Николаевская11,832,411,852,8Одесская95,173,429,567,4Полтавская40,9105,4617,8Ривненская2,316,80,21,5Сумская17,481,37,736Тернопольская8,518,18,434,6Харьковская39,683,83,17,9Херсонская17,938,713,730,9Хмельницкая27,861,613,346,9Черкасская48,1143,714,282,1Черновицкая30,344,820,845,7Черниговская14,827,314,665,5г.Киев18989,620,4104,8г.Севастополь45222,212,6235,7  Данные: Госкомстат .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9226 Об этом заявил сегодня в ходе круглого стола «Рынок недвижимости в 2009 г. Есть ли свет в конце туннеля?» старший аналитик ИК «Тройка Диалог Украина» Евгений Гребенюк.  «У каждого солидного банка есть риск-менеджмент, который сегодня не видит реальной стоимости залога, который ему предлагают под кредит. Это, опять-таки, связано с тем, что непонятно, достиг ли рынок недвижимости дна или нет», - считает эксперт.  По его мнению, сегодня велик риск того, что цены на жилье будут опять снижаться. «Такой сценарий мы наблюдали в Казахстане и Прибалтике. К сожалению, за первой волной кризиса была вторая. Если вторая волна будет связана с дефолтами по ипотечным кредитам, мы можем увидеть то, чего все боятся – выброса на рынок залоговых квартир. И может произойти еще одно падение цен», - убежден Е. Гребенюк.  По его мнению, массовое возобновление ипотечного кредитования банками произойдет только тогда, когда цены на жилье стабилизируются. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9225 Поддерживая в целом идею реформирования процедур в данной сфере, мы, тем не менее, не могли не указать на недостатки, которыми изобиловал новый порядок. Поскольку тема нашла весьма значительный отклик читателей, мы посчитали необходимым отслеживать нормотворчество Кабинета Министров Украины в данной сфере и в дальнейшем.  КМУ не заставил себя долго ждать - 20 мая 2009 года вышло в свет постановление № 534, которым Порядок приема в эксплуатацию завершенных строительством объектов (далее – Порядок № 534) был изложен в очередной новой редакции, которым часть описанных нами недостатков была убрана.  Мы ни в коем случае не тешим себя надеждой, что это стало результатом ознакомления специалистов КМУ с нашими аналитическими материалами. Это становится тем более очевидно при прочтении Порядка № 534, поскольку в нем взамен старых «ляпов» появились новые, а сам алгоритм приема объектов в эксплуатацию претерпел существенные изменения, став поменьше и короче предыдущего. Краткость, конечно же, сестра таланта, но не в случае с украинскими нормотворцами  Нам всем известно, что в силу специфического понимания чиновниками ст. 19 Конституции Украины, гораздо лучше, когда в нормативных актах алгоритмы работы чиновников описаны максимально подробно и однозначно. Тогда у субъекта хозяйствования появляется хотя бы какое-то преимущество в споре, не говоря уже о нейтрализации коррупции. Впрочем, давайте вместе проанализируем новый алгоритм приема объектов в эксплуатацию, чтобы сформировать свое собственное мнение о том, насколько он соответствует интересам субъектов хозяйствования и простых граждан.  По-прежнему, в соответствии со ст. 30-1 Закона Украины «О планировании и застройке территории» и ст. 18 Закона Украины «Об основах градостроительства» Кабинет Министров Украины определяет порядок приема в эксплуатацию завершенных строительством объектов. И новый Порядок по-прежнему является единым для всех типов объектов – жилого, общественного, производственного назначения, а также для инженерных сетей и сооружений, транспортных магистралей, отдельных очередей пусковых комплексов, их инженерно-технического оснащения.  Прежде всего, следует отметить, что, как и ранее, прием объекта в эксплуатацию представляет собой не однократное действие, а определенную совокупность этапов. Но теперь содержание этапов по сравнению с ранее действовавшими правилами существенно изменилось:  1) подача заказчиком строительства заявления о принятии объекта в эксплуатацию и пакета документов в инспекцию ГАСК;  2) проведение инспекцией ГАСК итоговой проверки;  3) принятие инспекцией ГАСК решения по результатам проверки и выдача ею свидетельства о соответствии объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил.  Рассмотрим же более подробно каждую из стадий и попытаемся сравнить ее тем, что было раньше.  1.  Заказчик по завершении строительства направляет в инспекцию ГАСК, которой выдавалось соответствующее разрешение на осуществление строительных работ, заявление о принятии в эксплуатацию завершенного строительством объекта.  Что интересно, Кабинет Министров Украины решил самостоятельно утвердить как форму этого заявления, так и формы свидетельства о соответствии объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил, а также акта готовности объекта к эксплуатации – в качестве приложений к Порядку № 534. При этом по сравнению с формами этих документов, которые были утверждены приказом Министерства по региональному развитию и строительству Украины № 575 от 10.12.08 (вступил в силу с 31.01.09), особых изменений они не претерпели, разве что из них исключены элементы, связанные с привлечением и работой приемной комиссии (об этом подробнее ниже). Правда, Министерству по региональному развитию и строительству Украины для чистоты юридической техники теперь осталось признать утратившим силу указанный приказ.  К заявлению заказчика прилагается пакет определенных документов, предусмотренных абзацем 2 п.3. Порядка № 534. При этом, впервые по сравнению с ранее действовавшими правилами (см. Порядок № 923 и Правила приема в эксплуатацию завершенных строительством объектов, утвержденные постановлением Кабинета Министров Украины № 1243 от 22.09.04), состав этой документации значительно упрощен – заказчик теперь должен представить только:  - утвержденную в установленном порядке проектную документацию и  - акт готовности объекта к эксплуатации, подписанный представителями заказчика, генерального проектировщика, генерального подрядчика и субподрядчиков, а также страховой компании (но только если объект страховался).  Пробежав взглядом, коротенький список документов, необходимых для приемки объекта в эксплуатацию невольно задаешься вопросом: неужели теперь застройщику можно забыть о пачках документов, исполнительской документации и сертификатах соответствия материалов? Однако, не все так просто. Более подробно мы рассмотрим этот вопрос чуть позже – при анализе порядка проведения инспекцией ГАСК итоговой проверки …  Следует отметить, что Кабинетом Министров Украины в Порядке № 534 сделана попытка закрепить нормативно уже устоявшуюся практику подписания акта готовности объекта к эксплуатации органами местного самоуправления и контролирующими органами. Ведь, несмотря на положения Порядка № 923 и Правил приема в эксплуатацию завершенных строительством объектов, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины № 1243 от 22.09.04, на местах приемные комиссии как таковые на объекты часто не выходили – представители застройщика сами «оббегали» всех членов комиссии и собирали их подписи. Подписи получали где - просто так, где – по знакомству и звонку, где – за «иные средства мотивации». Поэтому, недолго думая, Кабинет Министров Украины в Порядке № 534 прямо указал, что перед подачей заказчиком акта о готовности объекта к эксплуатации в инспекцию ГАСК он должен согласовать его с исполнительным комитетом местного совета, или местной государственной администрацией и органами, в полномочия которых в соответствии с законом входит участие в принятии законченных строительством объектов в эксплуатацию (далее – уполномоченный орган). Отсюда мы должны сделать вывод о том, что официально приемные комиссии больше в процедуре принятия объекта в эксплуатацию не создаются и не участвуют.  Кроме того, получение согласований – это теперь исключительно головная боль заказчика. КМУ в пункте 4 Порядка № 534 попытался «смягчить» эту проблему, указав, что при обращении заказчика соответствующие уполномоченные органы обязаны в течение 10 рабочих дней с момента получения письменного обращения заказчика согласовать акт готовности объекта или представить свои замечания. Если в течение этого срока согласование не получено или отсутствуют письменные замечания, то считается, что акт согласован без замечаний.  Несмотря на это, формулировки КМУ, по нашему мнению, нельзя назвать удачными.  Во-первых, мало того, что список уполномоченных органов, у которых нужно получить согласования, по-прежнему «резиновый» (ранее Правила приема в эксплуатацию завершенных строительством объектов, утвержденные постановлением Кабинета Министров Украины № 1243 от 22.09.04, предполагали исчерпывающий перечень), так теперь еще каждый заказчик будет обременен проблемой поиска необходимого ему состава уполномоченных органов.  Хорошо, если в законах более-менее прямо написано о том, что участие определенных органов при введении объекта в эксплуатацию обязательно – как, например, участие представителей органов государственного пожарного надзора в соответствии со ст. 10 Закона Украины «О пожарной безопасности», или представителей СЭС в соответствии со ст. 15 Закона Украины «Об обеспечении санитарно-эпидемиологического благополучия населения». Но, например, из ст. 51 Закона Украины «Об охране окружающей природной среды » непонятно, должны ли согласовывать акт готовности представители Государственной экологической инспекции, как и из ст. 21 Закона Украины «Об охране труда» весьма трудно сделать вывод насчет участия представителей Госпромгорнадзора непосредственно в приеме объектов в эксплуатацию. Как-то позабыли в КМУ, что строения в эксплуатацию в Украине вводят не только профессиональные застройщики, которые содержат отдельный штат юристов, но и обычные граждане. А несоответствие акта требованиям Порядка № 534 означает возврат документов инспекцией ГАСК на доработку – и снова беготня по кругу. И ведь достаточно просто представить, что инспектор ГАСК из-за отсутствия желания разбираться «отправит» гражданина собирать другие, и совершенно ненужные, согласования, а вот «дорогого гостя», ведущего застройку центра города, не будет мучить получением согласований, попросту «забыв» о требованиях, изложенных в каком-нибудь законе.  Во-вторых, если наличие согласований контролирующих органов в акте готовности еще оправдано, то совершенно непонятно, зачем заказчику получать согласование в исполкоме местного совета? Что исполком собственно будет согласовывать, если ранее местный совет, к примеру, предоставил земельный участок под застройку, а исполком согласовывал проект застройки? Может что-то, связанное с паевым взносом на развитие инженерно-транспортной инфраструктуры? Так договор об его уплате заключается у нас еще до согласования проекта застройки, а уплачивается он – уже после ввода объекта в эксплуатацию…  В-третьих, в какой форме уполномоченным органам следует предоставлять свои согласования? Если с контролирующими органами все более-менее понятно – есть место для подписи и печати в акте готовности – то каким же образом получить согласование в местном исполкоме? Очевидно, что заместитель местного головы или сам голова подписывают такой акт от имени исполкома, а значит, действуют не как самостоятельные должностные лица, а как представители коллективного органа -исполнительного комитета. Иными словами, по идее, для подписания акта готовности необходимо принятие исполкомом соответствующего решения. И тогда вопрос – как можно это успеть «без дополнительного стимулирования» за 10 дней с учетом бюрократии в местном исполкоме?  С другой стороны, весьма странным выглядит формулировка признания акта согласованным без возражений, если в течение 10-дневного срока согласование не получено или отсутствуют письменные замечания. Ведь, в конце концов, акт можно просто не отправлять, объяснив в необходимых случаях отсутствие подписи в графе «согласования» именно обстоятельством отсутствия письменного замечания.  О том, как регистрируются и «теряются» в необходимых случаях документы в госструктурах, объяснять, полагаем, не следует. Но такая схема, очевидно, оставляет желать лучшего. К тому же, если заказчик не согласен с замечаниями уполномоченных органов, он имеет право одновременно с документацией предоставить свои обоснованные возражения. Так что тут – раздолье для фантазии застройщика, который, как это часто бывает, не особо беспокоится о качестве построек, строящихся на продажу.  И, наконец, если уж исполкому местного совета и контролирующим органам предоставлено право высказывать свои замечания, то следовало бы определить основания этих замечаний. В противном случае, для чиновника - это гарантированный способ «попортить крови» застройщику и получить от него прибавку к зарплате.  Отдельно в Порядке № 534 сделана оговорка о том, что принятие в эксплуатацию частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов, хозяйственных сооружений, пристроек, строительство которых осуществлялось без привлечения подрядных организаций, проводится по результатам технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей таких объектов. Здесь КМУ решил поставить точку, и более по данному поводу в Порядке № 534 ничего не указал.  На первый взгляд, сделана хорошая попытка упростить жизнь частному застройщику, улучшающему свои жилищные условия, осуществляя строительные работы самостоятельно. Но из-за того, что КМУ ничего более в Порядке № 534 не указал, непонятно, какие же документы необходимо будет подавать в инспекцию ГАСК в этом случае. Будет ли достаточно только заявления и акта технического обследования? И какая у этого акта форма и обязательные реквизиты? Кто будет готовить этот акт обследования? Нужны ли для этого особые знания?  2.  Предположим, подготовленные заказчиком документы соответствуют требованиям инспекции ГАСК и сотрудник инспекции принял их у Вас, зарегистрировав в журнале. Теперь, не позднее, чем на третий рабочий день после регистрации заявления, инспекция ГАСК должна провести итоговую проверку на объекте строительства на предмет его соответствия проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил и готовности к эксплуатации. Сама итоговая проверка не может длиться больше чем четыре рабочих дня. При этом инспекция имеет право отбирать образцы продукции, назначать экспертизу, получать пояснения, справки, документы, материалы, сведения по возникающим вопросам, и в случае необходимости привлекать заинтересованные органы.  Проще говоря, КМУ в Порядке № 534 посвятил процедуре проведения итоговой проверки аж шесть строк, но своим лапидарным стилем породил немало вопросов и проблем.  Во-первых, для застройщика – безусловно, благо, что срок итоговой проверки очень маленький. Но, Вы можете себе представить, как можно принять за 4 дня в эксплуатацию завод? О каком качестве проверки может идти речь в этом случае? Или – если придется назначать экспертизу – кто будет ее проводить, а главное, какое экспертное учреждение сегодня в Украине может предоставить заключение за три дня (возьмем условно один день инспектора на подготовку документов)?  Во-вторых, КМУ, если судить по тексту Порядка №534, официально отказался от идеи комиссионного принятия объектов в эксплуатацию – хотя это несколько странно, ведь инспекторы ГАСК в большинстве своем не разбираются детально, к примеру, в нормах пожарной безопасности. Но тогда зачем инспекции ГАСК привлекать заинтересованные органы и по какому принципу будет определяться их «заинтересованность»? А главное – опять же – как можно успеть привлечь представителя действительно заинтересованного органа за 4 дня рабочих дня, отведенных на проверку, с учетом того, что Порядок № 534 не предполагает продление или приостановление этого срока? Выходит, чтобы успеть, инспекции ГАСК придется по-прежнему «сохранять» ранее действовавшие комиссии…  Кстати, следует упомянуть, что Порядком № 534 в целом сохранены исключения из правила «полной готовности объекта к эксплуатации», ранее предусмотренные Порядком № 923, а именно:  - если объект сдается в 1 или 4 квартале, то сроки выполнения определенных работ (наружных работ, работ по облагораживанию территории и т. д.) могут быть перенесены и объект принимается комиссией без таких работ, если их выполнение невозможно в силу плохих погодных условий. При этом комиссия определяет список необходимых работ и сроки их исполнения в акте готовности объекта;  - встроенно-пристроенные помещения в жилом доме могут приниматься в эксплуатацию отдельно, если они по проекту выделены в отдельный пусковой комплекс. При этом наличие отдельных от остального дома коммуникаций не требуется, но должны быть созданы надлежащие условия для безопасной эксплуатации жилой части дома;  - жилые дома, квартиры и иные помещения в которых построены за средства физических и юридических лиц, могут приниматься в эксплуатацию без внутренних отделочных работ, которые не влияют на эксплуатацию таких домов, если это предусмотрено инвестиционным договором и соблюдаются санитарные, противопожарные и технические требования. Перечень таких работ теперь утвержден тем же Приказом Минрегионстроя № 637 от 24.12.08. Однако жилые дома, квартиры в которых построены за счет бюджетных средств, предусмотренных для социально незащищенных слоев населения (инвалиды, участники ВОВ, многодетные семьи, чернобыльцы и другие) принимаются в эксплуатацию при условии осуществления отделочных работ в полном объеме.  3.  Наконец, после проведения итоговой проверки в течение двух рабочих дней инспекция ГАСК принимает решение о выдаче свидетельства или об отказе, о чем в журнале учета делается соответствующая запись. Форма свидетельства, как и форма отказа в его выдаче утверждены Кабинетом Министров Украины в качестве приложений к Порядку № 534.  Если объект, по мнению инспекции, соответствует проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил, представителю заказчика выдается свидетельство. Датой ввода в эксплуатацию завершенного строительством объекта является дата выдачи зарегистрированного в инспекции ГАСК свидетельства.  Инспекция самостоятельно в течение 3 рабочих дней после выдачи свидетельства уведомляет об этом местную государственную администрацию или исполком местного совета, на территории которых расположен объект, для присвоения ему почтового адреса (очевидно, это правило касается новых зданий и сооружений). Важно отметить, что ранее инспекция ГАСК обязана была уведомлять и органы статистики о выдаче свидетельства, однако, часто возникала путаница из-за указания разных адресов (строительного и почтового) и – как следствие – искажение отчетности. Теперь же исполком или государственная администрация сами уведомляют органы статистики о наличии новых объектов уже после присвоения им почтовых адресов. Правда, не совсем понятно, как инспекция ГАСК будет указывать местонахождение нового объекта в свидетельстве (этот пункт предусмотрен формой) – скорее всего, ограничится названием улицы…  Отсюда появляется еще одна проблема – Порядком № 534 не предусмотрен срок, в течение которого исполком обязан принять решение о присвоении объекту почтового адреса, а без этого может возникнуть заминка с регистрацией объекта в местном БТИ. Можно, конечно, зарегистрировать объект по его (примерному) строительному адресу, но ведь потом придется все переделывать после получения почтового.  К сожалению, Порядок № 534 изложен таким образом, что непонятно, по каким основаниям инспекция ГАСК может отказать в выдаче свидетельства. Подразумевается, естественно, несоответствие проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил, однако, даже сама форма отказа в выдаче свидетельства предполагает, что туда можно написать практически все, что угодно.  Хорошо, что хотя бы предусмотрена возможность обжалования такого отказа в судебном порядке. Однако и тут есть обратная сторона медали – всем известно, что идеальных строек не бывает. И тем более, все знают, что очень многие объекты у нас вводятся в эксплуатацию при несоответствии требованиям норм и правил, но только потому, что очень хочется застройщику быстрее закончить. А теперь застройщику еще проще – в нашем «гуманном» суде можно опровергнуть вообще все, что пожелаете, были бы деньги. Хотя это, конечно, крайний способ, но зато позволяющий получить свидетельство на практически любой по характеристикам объект. Заключение  Как мы видим, Кабинет Министров Украины продолжает попытки реформировать процедуру ввода объекта в эксплуатацию. Тем не менее, даже если застройщик смог соблюсти все технические и нормативные требования при подготовке проектно-сметной и разрешительной документации на строительство, а равно при проведении строительных работ, он не застрахован полностью от проблем, которые несет действующая редакция Порядка № 534. Опять же – идеи предлагаются очень полезные и интересные, но юридическая техника их документального оформления сводит на нет многие благие начинания.  Предложенный механизм в некоторых аспектах упрощает заказчику жизнь, но только тому, у которого «все схвачено». А если не схвачено – механизмы «протолкнуть» нужное решение остались нетронутыми, и сфера строительства по-прежнему осталась весьма чувствительной к коррупции и злоупотреблениям… .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9224 Право на получение такой компенсации будут иметь лица, пребывающие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также военнослужащие, имеющие военную выслугу 20 и более лет. Сумма компенсации для последних к тому же будет освобождена от уплаты подоходного налога.  Правда, пока это право - только декларация. Порядок и размер предоставления гражданам такой компенсации должен определить Кабмин. Да и сам Закон вступит в силу только 1 января 2010 года, а потому не факт, что при новом президенте он вообще заработает. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9223 По мнению риелторов, снижение количества экспозиции объясняется большим количеством выходных (3 дня в неделю). "Квартиры продолжают выставляться по завышенным ценам. Рынок активен" - заявил Сергей Шкилев. начальник аналитического отдела УГР. Что касается аренды, то количество предложений увеличилось на 4%. Наблюдается небольшой рост за счет того, что выставляются объекты по более высоким ценам, чем реальные цены аренды. Но при этом хозяева торгуются, и реальный договор аренды подписывается по цене на 10-15% ниже заявленной. Таблица 1. Заявленная стоимость квартир в Харькове (16-23.06) (*): Смотреть таблицу детальнее * Данные предоставлены АН "Город" Напомним, что средняя стоимость 1. кв.м. на рынке вторичного жилья Харькова на 23 июня составляла $875, 44. За неделю с 16 по 23.06 количество покупателей возросло на 6 %, количество выставленных объектов недвижимости уменьшилось на 11 %. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9222 Об этом она заявила сегодня на заседании Совета председателей сельских и поселковых советов при Кабинете министров, пишет УНИАН. Кабинет министров Украины предлагает ввести налог на квартиры площадью свыше 150 кв. м. Об этом идет речь в законопроекте №3533 «О налоге на недвижимое имущество (недвижимость), отличающееся от земельного участка», внесенном Кабмином в Верховную Раду 22 декабря 2008 года.  Согласно объяснительной записке, документом предусматривается введение налога на недвижимость, отличающуюся от земельного участка. В частности, плательщиками налога планируется определить физических лиц, в частности физических лиц-предпринимателей, а также юридических лиц – владельцев зданий. Объектами налогообложения должны быть здания, кроме тех, которые находятся в собственности учреждений и организаций иностранных государств.  Базой налогообложения предлагается определить общую площадь объектов недвижимости, которая будет определяться на основании данных, которые предоставляются органами, что осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.  Ставки налога в расчете на год составляют 1% от суммы ежемесячного прожиточного минимума, который действует для работоспособного населения на 1 январь отчетного налогового периода, за 1 кв. м общей площади объекта налогообложения.  Для налогоплательщиков установлены льготы по каждому виду зданий в таких размерах: 150 кв. м общей площади по квартире, которая используется в качестве основного места проживания; 300 кв. м общей площади дома при использовании его как основного места проживания; 100 кв. м общей площади садового (дачного) дома; 100 кв. м общей площади хозяйственных сооружений; 30 кв. м общей площади гаража.  Указанные льготы применяются к одному объекту недвижимости по каждому виду из выше перечисленных независимо от количества зданий в собственности налогоплательщика.  При этом органам местного самоуправления предоставляется право устанавливать дополнительные льготы в виде уменьшения базы налогообложения.  Планировалось, что в случае принятия закона он вступит в силу с 1 января 2009 года. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9221 По данным аналитика компании Максима Сидорского, количество выставленных на продажу вариантов за последнюю неделю сократилось практически в 2 раза. При этом соотношение спроса и предложения достаточно сбалансировано.  "В прошлом году в июне месяце сделок практически не было, а сейчас активность на рынке, особенно в сегменте дешевого жилья (1-2 ком. квартиры) достаточна велика. Риелторы стали работать от заявок реальных покупателей, а не продавцов и поэтому смогли провести достаточное количество сделок", - считает М.Сидорский. В то же время, по прогнозам аналитика, уже в июле рынок жилья ожидает затишье "покупатели и продавцы возьмут тайм-аут и стабильность цен продлится до сентября". Таблица 1. Вторичное жилье в Донецке, цены (*) по районам (22-28.06) (**):  * Цены поданы в $ за 1 кв.м.* Данные предоставлены компанией "Герц" Напомним, что на вторичном рынке недвижимости Донецка состоянием на 21 июня средняя цена квадратного метра составляла $955,8. За последнюю неделю поступило 34 предложения о купле-продаже и снято 40 вариантов. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9220 Даже в условиях нехватки финансовых средств девелоперу обычно дешевле достроить бизнес или торговый центр ( в случае, если он практически готов), чем остановить на несколько лет стройку. Когда стоит ожидать пробела в вводе в эксплуатацию коммерческих объектов, так это в 2010-2012гг., ведь новые стройки практически не начинаются, а объекты, построенные менее чем на половину, зачастую просто "заморожены" до лучших времен. В этой статье информационная служба "Соцмарт" решила описать некоторые объекты, которые, по нашим данным, планируют открыться этим летом или уже распахнули свои двери для посетителей и арендаторов. Всего таких объектов более 10, общей суммированной площадью в 260000кв.м. Напомним, что зимой-весной 2009 года были введены в эксплуатацию бизнес центр Capital Hall, первая очередь ТЦ "Домосфера", торговый центр "Аракс". В июне, по информации "Соцмарт", открыли торгово-офисный центр "Левобережный", первую очередь крытого рынка "Евробазар" на Осокорках. "Евробазар" заработал 13 июня 2009г. в формате мини-магазинов с отдельным входом и стеклянными витринами или роллетами по фасаду. Также на территории предусмотрены летнее кафе и оптово-розничный павильон. Общая площадь территории «Евробазара на Осокорках» – 5,0586 га , и расположен он на Днепровской набережной, 18 (напротив ТЦ "Материк"). Предусмотрен паркинг на 300 машиномест. Планируется более 1000 торговых мест (пока открыто 286 точек). Во второй очереди Евробазара откроют крытый продуктовый павильон площадью около 3 000 кв. м , оснащенный торговым оборудованием, холодильными и морозильными боксами. Здесь будут находиться административные помещения, ветеринарная лаборатория, мясной, молочный и рыбный отделы. В третьей очереди этого современного рынка заработают еще около 700 торговых точек. По плану последующие очереди Евробазара будут открыты до конца этого года. Торговые и офисные центры Киева, которые запланированы к открытию летом 2009г. (данные "Соцмарт") № Название Формат Район Общая площадь1БЦ на ПолевойБизнес центрСоломенский5000кв.м.2ТОК на Московском пр.Торгово-офисный центрОболонский5000кв.м.3 ЛевобережныйТоргово-офисный центрДнепровский10000кв.м.4БЦ на АндрющенкаБизнес центрШевченковский4500кв.м.5БЦ на КостельнойБизнес центрСоломенский2200 кв.м.6RainbowТоргово-офисный центрДарницкий22800кв.м.7 4 RoomТорговый центрСвятошинский39800кв.м.8Dream townТоргово-развлекательный центрОболонский167000кв.м.9ЕвробазарРынокДнепровский286 мест10БЦ на ТуровскойБЦПодольский3240кв.м.  В летние месяцы должен открыться торгово-офисный комплекс на пр.Московском, 13в. ( Оболонский район Киева). На 5000кв.м. разместятсяофисные площади, торговые помещения, ресторан,кафе. На подвальном этаже будет находится заведение общественногопитания, первый этаж займут кафе и банк, 3й уровень - японскийресторан. Каждый этаж составляет 600-700 кв.м. Реализация площадей -возможна как аренда, так и продажа ( к примеру, на июнь 2009г., по данным "Соцмарт",ежемесячная арендная ставка за кв.м. составляет 20дол. с НДС). Площадьучастка, где практически возвели новый ТОЦ, составляет 0,2 ГА.  Бизнес центр на Туровской, 19б, по данным из баз по строящимся и проектируемым бизнес центрам Киева, планируют ввести в эксплуатацию в июле-августе 2009г. В этом объекте класса "В" всего 5 наземных этажей, типовый этаж 500кв.м., первый этаж это паркинг (на 17 автомобилей), а 2-5 этажи - офисные площади. Офисные площади по принципу open spaсe. Есть подземный этаж - 270 кв.м. (без окон). Кстати, новый БЦ на ул. Туровская 19б составляет единый ансамбль с действующим бизнес-центром по ул. Туровская, 15, возведенным тем же девелопером в 2004г. На данный момент в достраивающимся офисном здании форма реализации площадей - продажа, причем собственник желает продать весь БЦ целиком. Цена продажи 1кв.м. составляет 3500дол. Девелопером является компания "Midland Development", проектный порфель которой вмещает также проекты жилой и коммерческой недвижимости в России и Канаде. В Украине же, в первую очередь, "Midland Development" известна по сети гипермаркетов "Амстор". Еще один бизнес центр небольшой площади девелопер изначально планировал продать полностью одному собственнику, но теперь уже готов сдать в аренду поэтажно. Это офисное здание на ул. Костельной 13а, которое также будет готово в июле-августе 2009г. Общая площадь БЦ составит 2200кв.м. В пятиэтажном БЦ сейчас идут отделочные работы. На июнь 2009, по информации "Соцмарт", арендные ставки составляют 35дол. за кв.м. ( минимальны блок под аренду 400кв.м. - этаж). Девелопер бизнес центра на ул. Костельная 13а - ISA Prime Developments, в проектный портфель которой входят построенные New Technology Business Center, Horizon Park Business Center ( кстати, до конца года компания планирует ввести в эксплуатацию вторую фазу этого БЦ). Летом ожидается открытие нескольких долгожданных торговых центров, ввод в эксплуатацию которых переносится чуть ли не с прошлого года. Это ТЦ "Rainbow" на Сивашской, ТРЦ "Dream Town" на Оболонском проспекте, ТЦ " 4 ROOM" на ул. Окружной, указано в базах данных строек и проектов ТЦ и ТРЦ Киева. Причем, если "Реинбоу" должен распахнуть свои двери в июле, открытие оболонского (Dream Town) и святошинского ( 4 Room) торговых центров пока назначено на одну дату - 22 августа. На последний месяц лета запланировано открытие торгового центра "4 ROOM" на Окружной дороге столицы (Петропавловская Борщаговка). Изначально достроить и ввести в эксплуатацию ТЦ собирались в марте 2009 года. Общая площадь трехэтажного торгового центра мебели и интерьера составляет почти 40000 кв.м., арендуемая - 25000 кв.м. Предусмотрен наземный паркинг, а также, что явлется интересной инновацией для Киева, паркинг на кровле торгового центра ( общая емкость 700 машиномест). Девелопером является компания "Галена", инвестором - холдинг "Евразия". Проект разрабатывало архитектурное бюро Сергея Бабушкина. Специализация ТЦ - мебель, дизайн, интерьер. Структура аредаторов будет выглядеть таким образом: бытовая техника, СПА оборудование, спортивные тренажеры, молодежная, офисная, детская и другая мебель, посуда, кухонная утварь, гардины, зеркала, обои, так далее. По данным "Соцмарт", якорными аредаторами в торговом центре "4 комнаты" будут "Балтик Хаус", "FREEDOM", "Колибри", "Дом мебели". В торговом центре будут функционировать кафе, ресторан, снек бар. Самый крупный ТРЦ, которые открывается в этом году - это, конечно, ТРЦ "Dream Town" (общая площадь около 167000кв.м.). Арендаторы "Города мечты" - гипермаркет (общая площадь — около 7000 м2) Развлекательная зона, общая площадь которой составит около 20 тыс.кв.м., будет преставлена 8-зальным кинотеатром общей площадью 3429,6 м2, ледовым катком (1193 м2), фуд-кортом на 17 операторов, боулингом, бильярдный залом, детским развлекательным центром. Площадь технических и складских помещений составит 23 443 м2. ТРЦ состоит из двух блоков. Первый блок располагается между станциями метро «Оболонь» и «Минская», второй — между «Минская» и «Героев Днепра». Оба блока соединены между собой подземной галереей, прямой вход в которую осуществляется от станции метро «Минская». Интересная ситуация сложилась в июне месяце с арендными ставками в ТРЦ "Dream town". Как узнала информационная служба "Соцмарт", позвонив в ТРЦ как потенциальный арендатор, ежемесячная плата оговаривается индивидуально, и, более того - на нее в этом году распространяется скидка в 40%. На июнь 2009г. в ТРЦ строительные работы практически окончены, на подходе стадия отделочных работ. Подведя итоги можно сказать, что летом мы можем ждать чуть ли не прорыв новой коммерческой недвижимости, что в условиях падения спроса на торговые и офисные площади не кажется уместным. До конца года, по информации "Соцмарт", хотят открыть также очередную фазу ТРЦ Большевик, Sky Mall, ТЦ на Малышка, 2ю очередь БЦ Horizon Park на Гринченка, БЦ Топаз, так далее. После этого на рынке новой торговой и офисной недвижимости, на пару лет, вероятно, наступит относительное затишье. Всего на май месяц в столице специалистами "Соцмарт" было обнаружено и занесено в базу данных коммерческих объектов 270 строящихся и проектируемых офисных, торговых, гостиничных зданий и комплексов. В базе жилых объектов в стадии стройки и проекта Киева более 320 объектов . .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9219 «Я даю поручение Главному управлению культурного наследия срочно вместе с Главным управлением архитектуры пересмотреть все разрешения, которые в последнее время согласовывались на строительство объектов в зонах памятников, входящих в международный перечень памятников, с тем, чтобы или аннулировать эти разрешения на строительство, если это еще возможно, или ограничить такими условиями, которые были бы согласованы с ЮНЕСКО», - сказал Голубченко.  Комментируя сообщение в СМИ о возможности исключения Софии Киевской и Киево-Печерской лавры из перечня ЮНЕСКО, чиновник отметил, что все строительства, которые находятся в охранных зонах, должны быть обязательно согласованы с международными органами, в списки охранных памятников которых входят столичные памятники.  «Если исключат Софию Киевскую или Лавру, вы же понимаете, к чему это приведет...», - обратился Голубченко к членам коллегии, специалистам соответствующих структур КГГА. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9218 По данным экспертов, в прошлом месяце 11 новых домов в Киеве сняли с продажи. Из них семь домов относятся к эконом-классу и четыре - к бизнес-классу. Из оставшегося жилья, которое выставлено на продажу, еще на часть объектов (27%) перенесли срок ввода в эксплуатацию на несколько месяцев. "В течение года процент может вкрасти", - директор КУА "Финком Эссет Менеджмент" Павел Ружицкий. По его словам, тенденция к отсрочке ввода в эксплуатацию сохранится. Я боюсь темпов этой тенденции. Чем больше времени будет идти, тем большее будет отложенных сроков. Ведь те объекты, которые должны сдаться к осени, в статистику сейчас не попадают. А они так же стоят". Но дефицит нового жилья не приведет к росту цен. "Сегодня - дефицит людей, которые могут это жилье приобрести", - рассказал вице-президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Анатолий Топал. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9217 Мошенники с помощью фальшивых документов похищают в Киеве дома целыми улицами. При этом люди остаются без крыши над головой, а милиция не видит оснований нарушать уголовные дела.  Земельные сделки в столице имеют объемы на миллиарды долларов. Схема похищения домов: поддельный акт на наследство и дарственную. Так, киевлянка Татьяна Веремей оставила свое жилье на несколько месяцев, чтобы посетить сына. Когда вернулась, увидела открытые ворота и технику, которая сносит остатки дома. Шокированная женщина узнала, что снести жилье рабочим приказали хозяева. При том, что женщина там прописана до сих пор, и все документы на право собственности у нее на руках. У нотариуса обнаружили поддельный акт на наследство и дарственную. Там не совпадают паспортные данные, стоит даже подпись умершей тети из Беларуси, а милиция не видит оснований возбуждать уголовное дело. Как говорят пострадавшие, вся переписка сводится к районному отделу милиции и они выносят постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Дом соседки Веремей также снесли неизвестные - в прошлом году. А у ее земли так же, по поддельной дарственной, появились новые хозяева. Через полтора года Наталии удалось добиться только возбуждения уголовного дела и остановки приватизации. Обворованные соседки рассказывают - те же люди "подарили" себе и третий по соседству участок земли. Хотя пенсионеры, которые там жили, уже лет с 10, как умерли. Общие 36 соток успели даже выставить на продажу в Интернете. После появления журналистов 2 участка с сайта быстро убрали. Землю Татьяны Веремей продают и до сих пор за полмиллиона долларов. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9216 Как сообщает компания «Украинская торговая гильдия» (УТГ, Киев), снижение заполняемости біло зафиксировано в дорогих объектах класса В. В целом  заполняемость офисных центров Киева на 22 июня составила 85,5%, средняя заполняемость  БЦ класса А составляет 83,7%, класса В - до 86,4%. УТГ-индекс офисной недвижимости с 12 по 22 июня снизился на 2,88% и составил 3354,3. «В будущем можно ожидать продолжения негативной динамики. Снижение уровня заполняемости повлечет дальнейшее снижение арендных ставок», - прогнозируют специалисты УТГ. УТГ-индекс рынка офисной недвижимости характеризует изменения,  произошедшие на рынке за последние 10 дней. Обновляемый каждые 10 дней УТГ-индекс, может показывать как относительные изменения за последние 10 дней, так и абсолютные изменения к середине августа 2008 года, который принят за максимальную величину.    Ранее сообщалось, что арендные ставки в киевских бизнес-центрах на 22 июня знизились до $ 47,6 за 1 кв.м в БЦ класса А и $34,8 за 1 кв.м в БЦ класса В, средняя заполняемость составила 85,5%, УТГ-индекс офисной недвижимости с 22 по 2 июня снизился на 1,2% и составил 370,8. .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9215 В такой ситуации, отечественные строители осознали ущербность пассивной позиции и принялись за поиски инвесторов самостоятельно. Как правило, это касается тех, кто пока не «заморозил» свои объекты. Нужно сказать, что по мере того, как украинский рынок строительства спускается на дно, оживает и зарубежный инвестор. Ведь всегда проще появится на горизонте в качестве спасителя и взять бесплатно то, что уже практически ничего не стоит. Иначе ничем нельзя объяснить комментарии известных инвесторов, которые оценивают строительный рынок Украины, как готовый к финансовым вливаниям. Однако они заняли выжидательную позицию, пока цена на недвижимость не приблизится к себестоимости, то есть 500 долларов за квадратный метр. Крупнейшие банки, работающие в Украине, уже сегодня боятся снижения залогового имущества в разы, поэтому тоже не торопятся с кредитованием украинского строительства. И, хоть украинские строительные компании, привыкшие к, не менее, чем 300% прибыли не хотят пока снижать цены, аналитики рынка говорят в унисон: «Жизнь заставит!». Ведь в таком подвешенном состоянии украинские застройщики могут существовать не более полугода.   .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости http://www.realtyinfo.com.ua/news.php?newsid=9214 К началу текущего года цены на квадратные метры в Украине упали в среднем в два раза, а количество сделок купли-продажи приблизилось к нулевым значениям. Покупатели потеряли всякий интерес и к земельным участкам, и к сделкам в сфере коммерческой недвижимости. “Шевелился” лишь рынок аренды, однако и на нем количество потенциальных квартиросдатчиков в разы превышало число соискателей-нанимателей.  Впрочем, к апрелю, когда неимоверными усилиями, на грани фокуса, национальная валюта была “загнана” в рамки более-менее приличных значений, прекратилось и безостановочное падение на рынке недвижимости.  Более того, на рынке жилья случилось неожиданное оживление, и к июню со столичного рынка недвижимости были буквально сметены (или переоценены) практически все гостинки за 30—35 тысяч и полноценные однокомнатные за 40—45 тысяч американских долларов.  Столичные (и не только) риелторы запасаются шампанским в предвкушении нового долгосрочного роста цен на квадратные метры. Заскучавшие без работы и без денег торговцы недвижимостью зачастую отваживаются даже советовать продавцам квартир немедленно поднимать цены еще.  За последний месяц цены на многие объекты в Киеве действительно выросли. В среднем на 10 тысяч у.е. подорожали малометражные гостинки — своеобразная разменная монета на рынке, на 10—20 тысяч у.е. — одно- и двухкомнатные квартиры в советских “чешках”. Обладатели же так называемого совмина (очень тесного и морально устаревшего, но чуть более качественного по сравнению с “чешками” жилья в бывших ведомственных домах) “дооценили” свое “сокровище” сразу на 25—30 тыс. у.е. Некоторые квартиры в довольно неприглядном состоянии, но в центре поднялись и на 50 тыс. у.е.  Вместе с тем значительно, иногда и на десятки тысяч долларов, снижались цены на относительно качественное жилье в престижных районах, зачастую с отличным ремонтом, причем некоторые варианты предлагались со встроенной кухонной мебелью и бытовой техникой.  Такой феномен объясняется весьма просто: даже пониженные с начала экономического кризиса в стране цены на то, что продавцы у нас называют элитным жильем, тем не менее остались на неадекватных уровнях. За те деньги, которые продавцы желают банально “выманить” у покупателей (к примеру, за двушки в одной из сданных в эксплуатацию многоэтажных “свечек” у станции метро “Левобережная” или на Оболони), можно элементарно приобрести несколько аналогичных по метражу апартаментов или одну виллу в престижных районах столиц многих стран Евросоюза.  Не секрет, что эти страны несоизмеримо выше и по уровню, и по качеству жизни. Их население, несмотря на финансовый кризис (который, впрочем, там мало кто замечает), с достаточным оптимизмом смотрит в будущее.  Таким образом, резкий рост цен на квартиры низшего ценового сегмента и не менее резкое падение цены предложения на рынке элитных квартир уравновесили индексы цен. Именно поэтому ценовые индексы, которые отслеживаются на популярных интернет-порталах недвижимости, не рванули резко вверх, а показали умеренный в пределах статистической погрешности ценовой рост.  Тем не менее целый ряд факторов указывает на то, что риелторы явно поторопились открывать бутылки с игристым напитком, а рынок недвижимости нашей страны еще далек от “ценового дна”.  Паршивая овца все стадо портит  Не экономическая целесообразность и не адекватные цены на квадратные метры загнали немногочисленных покупателей на рынок жилья в апреле—мае текущего года. Покупкам способствовал просто страх за свои личные финансы и неуверенность в завтрашнем дне.  Миллионам сограждан не так давно пришлось стать невольными участниками программы “фактор страха по-украински”, они вступили в неравный бой (и многие выиграли его) с некоторыми украинскими банками. Это только в Америке или в странах ЕС в случае неплатежеспособности финансового учреждения вкладчик через недельку-вторую получает чек на всю причитающуюся ему по вкладу сумму. В нашей же стране получило распространение “ноу-хау” с введением так называемых временных администраций в проблемные финансовые учреждения с последующим замораживанием вкладов на полгода. К слову сказать, пресловутые шесть месяцев действия запрета на выдачу вкладов в большинстве банков — финансовых неудачников заканчиваются в августе-сентябре. Скорее всего, вкладчиков упомянутых учреждений и после окончания этого срока ожидает в лучшем случае лишь выплата очень незначительной части вклада и дальнейшая “заморозка” основной суммы с туманными перспективами.  По официальным данным, эквивалент около 94 (!) млрд. грн. изъят из отечественной финансовой системы гражданами и только около 1 млрд. из этой суммы возвратился в систему в апреле после временной стабилизации курса гривни.  Нетрудно догадаться о планах граждан, изъявших упомянутые миллиарды.  Начнется ли массовый возврат вкладов в банковские учреждения страны? Нет, не нач­нется. Ведь до сих пор для того, чтобы получить свои несколько тысяч гривен, необходимых для лечения, даже пенсионерам приходится проходить унизительные многонедельные “комиссии”, где очень серьезные и, вероятно, высокооплачиваемые люди решают, достоин ли вкладчик получить свои же деньги на лечение (и это при наличии полного пакета заверенных медицинских документов). Даже эквивалент одной тысячи долларов (даже по медицинским показаниям) вырвать сейчас из некоторых финансовых учреждений Украины чрезвычайно проблематично. Создается впечатление, что назначенные распоряжаться деньгами чиновники из временных администраций уже считают эти средства своими, вернее, государственными.  Есть такая народная мудрость: “паршивая овца все стадо портит”. Количество таких “овец”, еще недавно раскидывавших авантюрные кредиты на жилье направо и налево и одновременно обеспечивавших своих хозяев личными сверхдоходами, в нашей стране постоянно увеличивается. Именно поэтому о полномасштабном возобновлении доверия к банковской системе не может идти и речи. Банковская система скомпрометирована всерьез и надолго.  В условиях безостановочного снижения уровня жизни в стране и уменьшения реальных заработных плат и доходов часть снятых с банковских счетов денег, безусловно, будет проедаться. Часть уйдет на “затухающий” рынок продажи авто, часть будет потрачена на импортную бытовую технику, вследствие чего сальдо внешней торговли товарами еще долго будет нас “радовать” резко отрицательными значениями.  Те же, у кого на руках оказалось несколько десятков тысяч иностранных денежных знаков, обратили свой взгляд как раз на рынок недвижимости, что и послужило поводом для оптимизма операторов рынка. Поэтому и “расхватали” в основном самые дешевые варианты, а на то, что осталось, хозяева жилья резко повысили цены.  Тем не менее совсем скоро, не исключено — уже осенью текущего года, в крайнем случае в течение следующего года, рынок недвижимости Украины все равно рухнет повторно. Причем обвальные тенденции коснутся всех видов жилья.  Вторая волна  Есть целый ряд обстоятельств, которые делают вторую волну снижения цен на квадратные метры попросту неизбежной.  1. Падающая экономика, дырявый бюджет, подозрительно завязший в неподъемных долгах “Нефтегаз” и заигравшиеся банкиры требуют огромной и постоянной необеспеченной эмиссии гривни. Таким образом, девальвация национальной валюты — лишь вопрос времени. Валютные цены на квадратные метры, как показали события прошлого года, автоматически падают (с некоторым временным лагом) вместе с девальвацией гривни. Значит, валютная стоимость квадратного метра будет падать, и некоторые коррективы в этот процесс может внести лишь вероятность крупных неприятностей американского доллара на мировых рынках, на что в последнее время прозрачно намекают Россия и Китай.  2. Характерно и то, что на дан­ный момент цены на рынке недвижимости по сравнению с пиковыми значениями прошлого года упали только в валютном исчислении и практически лишь на процент девальвации гривни. В гривневом исчислении цены на квадратные метры остались или на прежних значениях, или даже превышают докризисный уровень. Но и времена массового потребительского загула, когда, к примеру, в каждом 25-метровом мобильном салоне сразу два-три банка имели свое представительство и тут же штамповали кре­диты, когда ипотечные креди­ты выдавались едва ли не лицам без постоянного места жительства, уже никогда не вернутся.  Пока что Украина остается одной из беднейших стран Европы с мизерным валовым доходом на душу населения, с низкой оплатой труда, с едва ли не тотальной системой коррупции, которая препятствует проникновению долгосрочных неспекулятивных инвестиций в страну, с чрезмерным энергопотреблением, с несовременной неинновационной экономикой, а значит, цены на рынке жилья Украины не могут быть европейскими. Следовательно, нас ожидает не только сильная “валютная девальвация” квадратного метра, но и некоторое уменьшение его цены в гривневом исчислении.  3. Стоимость квадратного метра и в столице Украины, и в региональных центрах зашкаливает за все мыслимые и немыслимые границы потенциальной окупаемости квартиры. Виртуально окупаемость жилья определить довольно просто. Достаточно раскрыть два раздела, посвященных недвижимости, в одном из наиболее популярных столичных рекламных изданий и сравнить условную квартиру из раздела “продажа” с аналогичной по метражу, расположению и параметрам из раздела “аренда”. Не трудно определить, что окупаемость почти всех объектов (с учетом хотя бы минимальных вложений в периодические ремонты и обновление мебельного минимума, но при условии беспрерывной сдачи в аренду), представленных на рынке столичного жилья, составляет в среднем не менее 20—25 лет. Напомним: в “допузырные” времена почти любая столичная квартира окупалась за 7—10 лет.  Понятно, что нельзя уравнивать окупаемость жилья на цивилизованных европейских рынках и на нашем едва ли не средневековом (учитывая недешевые факторы коррупции в землеотводах и разрешительных процедурах, а также неустойчивость финансовой системы, что сводит к минимуму альтернативы вложений в недвижимость). Тем не менее 20—25 лет — уж слишком. Ведь это даже больше, чем безнадежная квартирная очередь на получение бесплатного благоустроенного жилья в советские времена.  4. Привлекательность инвестиций в жилье будет понижаться и по мере повышения стоимости содержания жилого фонда и повышения тарифной планки по коммунальным услугам. Громоздкие, неэффективные жилищные органы все свои проблемы, в том числе и повышения личного благосостояния работников жилищно-коммунального хозяйства, и далее будут решать исключительно за счет собственников жилья. Уже сейчас цифры в ежемесячных квитанциях на оплату квартирных расходов шокируют и киевлян, и жителей других городов страны.  5. Ну и, наконец, в какой-то момент на рынке недвижимости закономерно отыграют проблемы банковского сектора. Если сейчас, не в последнюю очередь благодаря мощнейшему строительному лобби, высший законодательный орган страны продуцирует законы, направленные на поддержку несостоятельных владельцев квартир, купленных на ипотечные деньги, то совсем скоро игра может пойти в обратную сторону.  Рада против вкладчиков  Закон “О защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины из состояния финансового кризиса”, которым предлагалось ввести мораторий на изъятие банками жилья у заемщиков, испытывающих проблемы с погашением ипотеки, фактически означал бы медленное, но безвозвратное крушение отечественной банковской системы в целом, так как банков, не увязших в проблемной ипотеке, в стране осталось совсем немного.  Впрочем, закон, ставящий в привилегированное положение около 400 тысяч ипотечных заемщиков и дискриминирующий около 12 миллионов вкладчиков отечественной финансовой системы, на деньги которых, собственно говоря, и происходит весь пир на рынке недвижимости, по всей вероятности будет ветирован президентом и вряд ли будет принят повторно в первоначальном виде.  Рано или поздно и крайне популистски настроенные законодатели, и банкиры должны прийти к общему знаменателю, который состоит в том, что давление на должников-ипотечников все равно будет возрастать, а неподъемные (по кредиту) квартиры будут таки попадать на рынок и способствовать понижению общего уровня цен на нем.  Таким образом, даже при возобновлении ипотечного кредитования, которого с некоторой озабоченностью ожидают потенциальные покупатели квартир, рынок недвижимости Украины в обратную сторону не развернется. Слишком высоки будут проценты по ипотеке с учетом рисков банковской системы, и слишком осторожно будут относиться к заемщикам представители тех банков, которые все-таки выживут.  Впрочем, и до широкомасштабного (не под конкретные проекты) кредитования еще далеко. Так, на днях пресс-служба одного из банков первой десятки, принадлежащего иностранным владельцам, сообщила следующее:  “Планируется, что в 2009 году в Украине новые кредитования будут приостановлены, портфель розничных и корпоративных кредитов реорганизован, а усилия, связанные со взысканием кредитов, будут наращиваться. Затраты в Украине будут сокращены (закрытие 100 филиалов и сокращение рабочих мест). На других же развивающихся рынках будут предприняты усилия по привлечению новых клиентов”.  Иными словами, предусмотрительные “забугорные” банкиры боятся нашей страны, непредсказуемости нашего политикума и непрогнозируемости нашей экономики. Новые тысячи пустующих офисов и квартир с псевдоэлитным ремонтом, которые не то что продать, но и в аренду будет сдать невозможно, — вот что ожидает украинский рынок недвижимости, если цены на квадратные метры и далее будут искусственно удерживаться на неадекватных уровнях.  Кстати, на некоторые интернет-сайты, где объявления о продаже столичных квартир публикуются с фотографиями, вскоре не исключен массовый приток посетителей, однако не с целью прицениться к будущей покупке, а просто посмеяться. Чего стоит одно из последних предложений интернет-ресурса с объявлением о продаже квартиры в Киеве в Печерском районе, но далеко не в престижной центральной части города, почти за 2 млн. евро. Пикантности предложению придает тот факт, что вместо ценных пород дерева на полу дешевенький ламинат, а обстановка в квартире по-настоящему аскетична. Не менее впечатляют и некоторые другие фотопредложения, где со ссылкой на евроремонт присутствуют голые, плохо пошпаклеванные стены, со страшненькой плиткой — а-ля Советский Союз — в санузле.  Еще минимум 30% падения  Для того чтобы механизм рынка как вторичного, так и первичного жилья (а вместе с ними и национальная экономика) закрутился в привычном режиме, необходимо дополнительное как минимум 30-процентное (от сегодняшней цены) снижение валютной стоимости квадратного метра, что и произойдет совсем скоро.  Причем, как ожидается, “посадка” явно переоцененных квадратных метров так называемого элитного жилья в процентном отношении будет намного жестче, чем “посадка” тех же квадратных метров в квартирах экономкласса. Ведь если в экономсегменте даже сейчас, в период жесточайшего экономического кризиса, движение не прекращено, то рынок дорогих квартир практически полностью заморожен. Все меньше желающих расстаться с сотнями тысяч долларов за жилье только потому, что, как указывается в квартирных объявлениях, в жилище находится дешевый 300-долларовый китайский кондиционер, или подключен Интернет, или квартира оснащена металлопластиковыми окнами, которые в богатых странах устанавливают лишь самые бедные слои населения либо исключительно в офисах. А ведь именно этими дешевыми аргументами многие хозяева продаваемых квартир мотивируют свое желание заполучить за них суммы, превышающие среднюю заработную плату рядового украинца за многие десятилетия... .Tue, 09 Mar 2010 00:00:00 +0200 Новости недвижимости