Делаем деньги на лишних метрах недвижимости: квартиру выгоднее сдавать, чем продавать

Деньги от продажи просто некуда вкладывать

Быть владельцем большой квартиры в Украине становится все более дорогим удовольствием. Коммунальные тарифы, по прогнозам, будут расти до 2017 года, да и налог на недвижимость, вполне вероятно, со временем станет еще "ближе к народу". Поэтому одинокие люди, живущие в больших апартаментах, все чаще ищут способ применить эти апартаменты с пользой. Мы собрали самые распространенные пути заработка на лишних квадратах.

ВАРИАНТЫ. Если человек обитает в относительно большой квартире (например, одинокий пенсионер в просторной "трешке"), то самый простой вариант — продать ее и купить что-то поменьше за меньшую цену. Также можно "разбить" ее на две маленькие квартиры: в одной — ютиться самому, а вторую сдавать, получая весомую прибавку к пенсии. Наконец, можно оставить большую квартиру себе, но сдавать в ней комнату. А еще об одном варианте рассказывает ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий: "Есть тенденция, когда пенсионеры, если у них есть дача, едут на нее жить, а квартиру сдают в аренду".

ЭВОЛЮЦИОННО. Эксперты не ждут в ближайшее время никих заметных изменений на рынке недвижимости. "Покуда у нас существуют субсидии и при их назначении смотрят на доход человека, я бы не ожидал резкого увеличения предложения на вторичном рынке больших квартир, которые начнут продавать именно пенсионеры, — говорит аналитик Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь. — Это будет эволюционным процессом". Тем более, что для многих людей старшего поколения квартира представляет собой не просто имущество, а чуть ли не сакральную ценность, расстаться с которой — жизненная катастрофа! Сдавать же эту ценность многим страшно ("Что скажут соседи?", "А вдруг обманут?"). "Надо понимать, что для человека больший стресс — продавать или сдавать в аренду свою квартиру, — говорит директор риэлторской компании "Золотые ворота" Алексей Холмецкий. — Думаю, продать психологически легче — отдал и забыл. А вот сдавать — это постоянный процесс, и хоть какой-никакой, но бизнес". Так что "повышение коммуналки больше повлияет на задолженность по оплате, нежели в целом на рынок недвижимости", — считает Сергей Костецкий.

Возврата к высоким докризисным ценам на квартиры может и не случиться.

ОЖИДАНИЯ. Также росту предложения жилья на продажу препятствует уверенность людей в том, что нынешний низкий уровень цен на недвижимость — явление временное, и как только экономика пойдет на лад, квартиры начнут дорожать. Многих владельцев недвижимости "греют" воспоминания о ценах до кризиса 2008 г., поэтому они не спешат расставаться с квадратами. Но возврат к таким ценам вовсе не обязателен, говорят эксперты: "Цены будут зависеть от того, например, насколько будет доступна ипотека, или что у нас будет на рынке выдачи разрешений на постройку жилья. Это одна из проблем, которые у нас были в предыдущие годы. Существовала некая рента, которая, в конце концов, бралась у покупателей квартир", — говорит Александр Жолудь. Действительно, еще в докризисные времена писалось, что квартиры в Киеве неестественно дорогие — в том числе из-за закрытости строительного рынка и мощной коррупционной составляющей, входящей в реальную себестоимость строительства. Если в ходе реформ эта составляющая исчезнет, а строительный рынок станет открытым и конкурентным, то для возвращения к высоким ценам может и не оказаться оснований.

СДАВАТЬ В АРЕНДУ: хлопотно и не так доходно, как раньше

Хотя сдавать "лишнее" жилье в аренду — занятие хлопотное, это на сегодня, по мнению специалистов, более выгодный вариант, чем продажа. Хотя бы потому, что сложно разумно вложить вырученные от такой сделки деньги. В прежние времена можно было разместить эти средства на банковском депозите. Но сейчас следует учитывать и риски дальнейшей девальвации гривни, да и вообще, как говорит Александр Жолудь: "В связи с состоянием банковской системы, я не думаю, что этот тот вариант, который можно посоветовать".

ДОХОДНОСТЬ. Вообще-то, всегда считалось, что аренда должна обеспечивать доходность в 9—11% годовых. Т. е., если вы покупали квартиру и сразу же сдавали ее в аренду, то такая операция должна была окупаться максимум за 11,5 года. Сейчас же с этим дела обстоят хуже. Допустим, у вас есть в Киеве небольшая однокомнатная квартира (гостинка), которую вы можете продать примерно за $30 тыс. (630 тыс. грн). По словам Алексея Холмецкого, сдать вам ее удастся за 3,5 тыс. грн в месяц. Умножаем на 12, получаем годовой доход в 42 тыс. грн — это всего лишь 6,7% от цены квартиры. Квартиру получше, ценой в $35—40 тыс. (735—840 тыс. грн) вы в состоянии сдать за 4 тыс. грн. в месяц, или 48 тыс. грн в год, т. е. за 5,7—6,5% от стоимости объекта. Самый высокий процент доходности, по словам Алексей Холмецкого, дает аренда комнаты. Комнату можно купить за $15 тыс. (315 тыс. грн), а сдавать в аренду — минимум за 2,5—3 тыс. грн. Это дает искомые 9,5%, а то и 11,4% доходности.

СЛОЖНОСТИ. С другой стороны, сдать жилье ныне не так-то и просто: предложение в десятки раз превышает спрос. По словам Сергея Костецкого, "морально устаревшие" квартиры в старых домах сдаются с трудом, даже если просить за них недорого. В итоге 2-комнатная "хрущевка" где-нибудь на Нивках может сдаться за 3—3,5 тыс. грн, а за хорошую 1-комнатную на Позняках вполне можно просить и 4 тыс. грн.

ЕСЛИ ПРОДАВАТЬ, ТО С УМОМ

Сказать, что сегодня трудно продать квартиру по хорошей цене, — это значит безбожно приукрасить ситуацию. Покупатели ныне избалованы огромным превышением предложения над спросом, а также считают, что у прижатых к стенке продавцов нет иного выхода, как соглашаться на большие скидки. Если вы не хотите терять деньги на торге или месяцами просиживать в непроданной квартире, вам нужно постараться, чтобы покупатель захотел ваши апартаменты больше, чем другие. На риэлторов в этом особо рассчитывать не приходится — мало кто из них способен прилагать профессиональные усилия именно для продажи и именно вашей квартиры. Так что "спасение утопающих — дело рук самих утопающих".

БЛАГОЛЕПИЕ. В большинстве своем мы хотим жить в приличном доме с хорошими соседями, а не в трущобе, кишащей сомнительной публикой. И за это желание даже готовы платить несколько дороже. Поэтому первая ваша задача, если вы обитаете в доме, близком к деклассированным слоям общества, — максимально облагородить его образ. Как минимум, перед просмотром нужно убирать подъезд (мусор, бутылки, окурки и тем более использованные шприцы — под категорическим запретом!). Также, по возможности, устраните характерные запахи (можно хорошо проветрить и использовать освежитель воздуха). Вкрутите исчезнувшие лампочки (хотя бы на время просмотра). Сами же просмотры надо назначать на то время, когда у посетителя минимум шансов столкнуться с наиболее одиозными личностями из числа ваших соседей, или познакомиться с компанией подвыпивших подростков у подъезда.

ПРОСТОР. Если надо, приведите в порядок входную дверь в квартиру. Сама квартира должна выглядеть чистой, светлой и просторной: важно обязательно убрать весь хлам и устранить неприятные запахи. Если естественное освещение и вид из окна — ваш конек, назначайте просмотр при свете дня. Если солнце к вам не заглядывает, а в окно покупателю лучше не выглядывать — проводите встречу при искусственном освещении. Но тогда перед самым визитом вкрутите в люстры дополнительные лампочки (или поменяйте на более мощные).

ПОДГОТОВКА. Заранее составьте список всех достоинств вашей квартиры. Кстати, среди рекомендаций "как правильно купить квартиру" частенько присутствует совет познакомиться и пообщаться с соседями. Вероятность того, что заинтересованный посетитель сунет свой нос в соседские двери, велика, поэтому не надо бросать это на самотек. Проведите подготовительную работу с наиболее вменяемыми из окрестных обитателей, убедитесь, что они расскажут то, что вас устраивает. Ну, а потом постарайтесь, чтобы потенциальный покупатель познакомился именно с нужным соседом.

ПРОБЛЕМА "РАЗЪЕЗДА"

Один из вариантов извлечения денег из площади, о котором мы упоминали, — размен большой квартиры на две поменьше. Здесь, правда, все не так просто: как говорит Алексей Холмецкий, трехкомнатная квартира на две полноценные однокомнатные в том же районе и того же качества не менялись никогда. "Две однокомнатные в совокупности имеют метраж примерно такой же, как у "трешки", — поясняет Алексей Холмецкий. — А цена 1 кв. метра "трешки" значительно ниже, чем "единички", так как однушка — это самое невостребованное жилье".

РАСХОДЫ. Раньше у нас услуги риэлтора оплачивал покупатель. Сейчас часто риэлтору платят продавцы, потому что продать квартиру сейчас тяжело, и для этого нужен хороший профессиональный подход. Комиссионные, как правило, составляют 2,5—3%, также продавец оплачивает 1% госпошлины. Кроме того, если эта квартира оказалась в собственности продавца менее чем 3 года назад (кроме случаев наследования) или он осуществляет сделку второй раз за год, он платит налог на доходы (5%) и военный сбор — 1,5%. А покупатель платит только 1% взноса в ПФ.

АРИФМЕТИКА. Рассмотрим как пример "трешку" площадью 67 кв. м на столичном массиве Оболонь. По словам Алексея Холмецкого, ее можно продать за $70 тыс. А вот однокомнатная той же серии и в том же районе будет стоить $ 45—47 тыс. Продав "трешку" на Оболони, можно купить, например, однокомнатную там же и гостинку в менее удачном районе.